Título: Cobro de expensas comunes: legitimación de los conjuntos inmobiliarios organizados como derecho personal (SA) antes de la sanción del Cód. Civ. y Com. para expedir título "ejecutivo"
Autor: Gabás, Alberto A. 
Publicado en: RCCyC 2023 (diciembre), 290
Cita: TR LALEY AR/DOC/2730/2023
Sumario: I. Introducción.— II. Necesaria aclaración.— III. El título ejecutivo como creación por voluntad del acreedor.— IV. Diferencia entre sociedad y consorcio.— V. Contradicción argumental de la sociedad.— VI. La desobediencia de la sociedad acreedora.— VII. La cuestión constitucional (irretroactividad de las leyes).— VIII. La ley frente a la realidad social.— IX. Conclusión.
(*)
I. Introducción
"Derecho y justicia, las dos grandes cuestiones con las que convive el jurista. Y lo que ayer era impensado hoy es cotidiano, y por ello debemos día estudiar, como en nuestros mejores tiempos de estudiante, si no queremos quedar a la zaga de la historia.
"Hoy tenemos en nuestra realidad, ante nuestros ojos, hechos desbordantes del derecho, y concretamente nos estamos refiriendo —entre otros— a estos nuevos emprendimientos y complejos inmobiliarios, urbanísticos insoslayables, pero qué al momento de particularizarlos, de tipificarlos, se nos escurren como agua entre los dedos. Y esto es realmente lo interesante y hasta apasionante, cuando llega el momento de definir, de limitar al instituto. Menuda tarea. Ni se nos ocurre pensar en que tenemos la solución, la palabra justa; solo un intento, un ensayo, un aporte, una aproximación, en fin, un grano de arena en esta inmensidad jurídica" (1).
El contenido de cada uno de los votos de los Sres. jueces que conformaron el Acuerdo Plenario de la Excma. Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro en autos "Sausalito Club SA c. CIBRA SA s/ cobro ejecutivo de expensas" resulta impecable, tanto jurídicamente —para el caso concreto de autos— como desde el punto de vista académico (investigación científica).
Previo a ingresar en el meollo del tema a comentar, debemos convenir que la forma en que fueron legislados los conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civ. y Com. deja mucho que desear, desde el mismo título, donde el género y la especie tienen la misma denominación. "Desde el punto de vista lingüístico basta leer el título VI del libro IV del Cód. Civ. y Com. para advertir, a simple vista, la confusión por identificación del hiperónimo y del hipónimo, lo que puede conducir a un error interpretativo del juzgador, al momento de dictar sentencia, acarreando consecuencias no queridas. No es frecuente que en la lengua castellana se produzca ese tipo de equívocos sobre todo en textos normativos, aunque los hay" (2). La cuestión da para una extensa explicación que excede el objeto de este trabajo.
II. Necesaria aclaración
Nobleza obliga a que, previamente al tratamiento del tema, reproduzcamos nuestra opinión vertida hace ya 15 años sobre el carácter ejecutivo de los títulos emitidos por conjuntos inmobiliarios constituidos como derechos personales, por supuesto, bajo la vigencia del Cód. Civil velezano y de la ley 13.512.
Es dable tener en cuenta que la cuestión del carácter ejecutivo del crédito por expensas es un tema procesal y no de derecho de fondo. La ley 13.512 carecía de una norma (procesal) similar a la del art. 2048 últ. párrafo del Cód. Civ. y Com. Fueron las jurisdicciones locales (provinciales) las que legislaron siempre sobre el crédito y las vías ejecutivas en los respectivos códigos procesales. Lo mismo en cuanto a la formación del título, llegando al extremo de que para determinadas provincias los códigos rituales no previeron la vía ejecutiva, por lo tanto, lo referido al título y su formación resultaba abstracto. El cobro judicial de expensas no tramitaba por procedimiento ejecutivo.
El Cód. Civ. y Com. y el de la provincia de Buenos Aires establecen la vía ejecutiva para el cobro de estas erogaciones en los edificios sometidos a propiedad horizontal, adjudicando al certificado de deuda expedido por su administrador el carácter de título ejecutivo. De no ser así, peligra la subsistencia misma del edificio, y eventualmente, el propio sistema. Cabe entonces efectuar la siguiente pregunta: ¿podemos asignarle a esa deuda el carácter de ejecutiva por analogía o admitir que el certificado que expida, por ejemplo, el Consejo Directivo del Club o su presidente, o el director de la Sociedad Anónima, el tesorero u otra autoridad tenga aptitud o carácter de título ejecutivo?
Si el complejo no se organiza como propiedad horizontal, no habrá manera de poder cobrar la deuda por la vía ejecutiva, aun cuando se haya constituido bajo la forma de otro derecho real. Porque el problema no es solo respecto a la vía o al título, sino que, en el caso de las expensas comunes, el Código remite a cada reglamento de copropiedad a fin de cumplimentar los recaudos para la constitución del título válido.
Las mismas normas procesales (arts. 524 y 522 de los Códigos rituales de Nación y provincia respectivamente) refieren, expresamente: "Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad...".
Esto significa que el reglamento de copropiedad tiene vital importancia al momento de confeccionar el título, pues depende de tal estatuto el cumplimiento de sus requisitos, caso contrario, no hay manera de constituirlo. De no haber reglamento de copropiedad, no habrá posibilidad de formar el título, y, por tanto, no será factible entablar entonces la vía ejecutiva. En el hipotético caso que el reglamento no determine los requisitos, la ley suple tal omisión y exige, en tal supuesto, el acompañamiento de las actas protocolizadas de las asambleas del consorcio donde se aprobaron las expensas.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, en contra de nuestro criterio, ha decidido que no hay motivos para no asignarle el carácter de título ejecutivo a este tipo de gastos en un club organizado bajo la forma de Sociedad Anónima, sobre todo porque, de no ser así, se pondría en peligro la propia existencia del emprendimiento: "Por unanimidad y apartándose el tribunal de la necesidad casi excluyente de la participación instrumentada del deudor en el título ejecutivo resolvió que pese a que reiteradamente ha sido decidido por este tribunal que las partes no están habilitadas para revestir de virtualidad ejecutoria a una obligación que por su naturaleza no es susceptible de dar lugar a esa vía... y a que... si bien la enumeración del art. 523 del Cod. Procesal no es limitativa... solo admite a los demás títulos que tuvieran fuerza ejecutiva por ley, de modo que no incluiría los creados con base convencional, como el pacto de ejecutividad... la situación planteada en el sub lite presenta características excepcionales, ya que sin lugar a dudas debe entenderse asimilada al supuesto contemplado por el art. 524 del Cód. Procesal". "Se trata de cobro de expensas de un club de campo constituido bajo la forma de una Sociedad Anónima... supuesto que guarda identidad casi total con las finalidades propias de un consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal... que el cobro de las expensas tiende al mantenimiento y subsistencia de la sociedad, no se advierte razón para denegarle la fuerza ejecutiva pactada por los socios, ya que se trata de un supuesto análogo al que la ley protege especialmente" (3). No compartimos este criterio, y pensamos que la justicia no puede cubrir o purgar los eventuales errores de los particulares que decidieron constituir el emprendimiento. La elección de la figura jurídica fue de ellos, que bien pudieron adoptar el sistema de propiedad horizontal, sobre todo, existiendo normas legales que le ofrecen tal alternativa (4).
Coincidiendo con el criterio de admisión: CNCiv., Sala C, 29/05/2008, LA LEY del 17/07/2008, p. 7; como jurisprudencia que niega la ejecutividad al título citamos: CNCiv., Sala B, 11/11/2004, DJ 2005-1-275; IMP, 2005-A-885; CNCom., Sala B, "Club El Carmen SA c. Ayala de Cobe, Beatriz", 10/02/1992, A40187/1.
El sometimiento a propiedad horizontal con base legal al que recurrieron muchos emprendimientos inmobiliarios, durante la vigencia de la ley 13.512 como expusimos, fue inconstitucional, por la inexistencia de sustrato material (edificio), no obstante, se organizaron en base a lo previsto por el art. 6° del dec. reglamentario provincial 2489/1963 de la ley 13.512. Bajo la vigencia de esta ley, los ingredientes necesarios para que haya de propiedad horizontal eran dos: a. sustrato material (art. 1° de la ley) y b. dos propietarios como mínimo.
Nunca un decreto reglamentario con la apariencia de reglamentar puede modificar la ley que reglamenta, como ocurrió realmente con el mencionado decreto, donde se autoriza la propiedad horizontal sobre parcelamientos sin ningún tipo de construcción.
Hoy, la cuestión que resuelve el plenario discurre sobre dos temas perfectamente diferenciables, uno procesal y otro de derecho de fondo. De pronto podría entenderse que para resolver el caso basta con el tratamiento de la cuestión (procesal) y allí se agotaría el tema en base a principios referidos a la excepción de inhabilidad de título. Esta defensa solo puede fundamentarse en la carencia de requisitos extrínsecos del instrumento mediante el cual se acciona.
La inhabilidad de título procede cuando se cuestiona la idoneidad jurídica como título ejecutivo, sea porque no está contemplado entre los enumerados por la ley, porque carece de los requisitos a que esta supedita su fuerza ejecutiva (existencia de suma líquida y exigible), o porque el actor o demandado no gozan de legitimación procesal (es decir, no figuran en el título como acreedor o deudor) (5).
Siguiendo a Alsina —entre otros— esta excepción solo procede en los siguientes casos: a) el título no se encuadre en su enumeración legal; b) no contenga una obligación de dar una suma de dinero líquida y exigible; c) quien pretende ejecutarlo no sea titular de esta; d) se dirija la acción contra quien no resulte deudor la obligación (6).
Si ello es así se podría analizar el título bajo esos principios procesales, sin necesidad de abrir el mismo y entrar a discutir sobre la causa, ordinarizando el proceso. En el caso concreto al que nos referimos, dejar de lado el tema de la adecuación —o no— y entrar directamente en el título propiamente dicho, sobre todo tratándose de un proceso donde la sentencia no causa cosa juzgada material. Dicho ello, volvemos al principio y desarrollamos las tres cuestiones que a nuestro parecer son propias del caso.
 - Primera cuestión: si un conjunto inmobiliario construido como derecho personal (SA) puede, por medio del Directorio, emitir certificados de deuda con valor de título "ejecutivo" para el cobro de expensas, por disposición de sus instrumentos constitutivos.
 - Segunda cuestión: verificar si para la adecuación a las normas del derecho real de propiedad horizontal, basta con la decisión voluntaria los integrantes de la Sociedad de estar adecuados por reunir las características del art. 2074 del Cód. Civ. y Com. lo que habilitaría aquella emisión.
Son dos cosas totalmente distintas. La primera es la legitimación para crear un título ejecutivo por una sociedad anónima, que hasta la sanción del Cód. Civ. y Com. era resistido, la segunda se refiere a decidir si se produjo o no la adecuación, previo resolver, que se entiende por "adecuación", para luego resolver la habilidad del título. Si se considera que hubo adecuación, la primera cuestión cae en abstracto pues nadie duda que el conjunto inmobiliario como derecho real de propiedad horizontal especial puede emitir certificado de deuda auto creado como título ejecutivo, en base al art. 2075 y 2048 in fine del Cód. Civ. y Com.
Respecto al concepto de adecuación, la discusión se ciñe a entender si basta para que un conjunto inmobiliario constituido como Sociedad anónima (derecho personal) si reúne las características que prevé el art. 2074 del Cód. Civ. y Com. automáticamente puede ser considerado como conjunto inmobiliario propiedad horizontal especial (derecho real), por la sola decisión de los socios "en asamblea".
En tal caso estaríamos frente a una adecuación funcional. La urbanización constituida como derecho personal reuniendo las características del art. 2074, ha cumplido con el Cód. Civ. y Com. No se requiere transformación del derecho personal en derecho real de propiedad horizontal especial, sino qué con el cumplimiento de las características de la norma citada, el emprendimiento puede continuar funcionando bajo el sistema creado originariamente, a la manera del derecho real de propiedad horizontal y con un ente comunitario formado por la totalidad de los socios similar a un consorcio, dado el carácter de titulares dominicales de las unidades parcelarias.
Nuestra idea es que el espíritu del legislador ha sido el de transformar el conjunto urbanístico constituido como derecho personal en un derecho real y que la palabra "adecuación" fue dada en tal sentido, porque de no ser así y aun dando a dicho concepto el sentido que le dan los partidarios de que no es una transformación o modificación, nos preguntamos: ¿cómo puede adecuarse un derecho personal a un derecho real y continuar funcionando como derecho personal (SA)? Tendríamos que aceptar una nueva categoría de derechos, un verdadero híbrido, formado por una conjunción de derecho personal y derecho real, es decir un derecho personal (interés particular) pero que funciona como derecho real (orden público).
Aceptando la postura que la adecuación es funcional, aun así, cuesta reconocer que para ello baste la simple voluntad de los constituyentes, sin aditamento de ningún tipo. En definitiva, la cuestión radica en entender si el legislador al redactar el Código consideró esa adecuación como estructural o meramente funcional. En cuanto a la falta de determinación del plazo, fue sencillamente una omisión involuntaria, una inadvertencia
 - Tercera cuestión: quizá para algunos exceda lo estrictamente jurídico, pero no, de menor importancia, es el enfrentamiento de la ley con la realidad.
III. El título ejecutivo como creación por voluntad del acreedor
Respecto a la primera cuestión (procesal) entra en juego la posición encontrada en la doctrina sobre esa posibilidad. No vamos a reproducir las numerosas opiniones doctrinarias y antecedentes jurisprudenciales al respecto, tarea que delegamos a los lectores.
Tenemos nuestros reparos o dudas para reconocer que un título ejecutivo pueda crearse a partir de la libre decisión del acreedor sin respaldo legal alguno, pues la autonomía de la voluntad que no dudamos es nuclear en el campo de los derechos personales y a la que se debe defender, resulta peligrosa sin límites legales.
Dadas la característica de ser remedios especiales, excepcionales, para casos concretos que la ley determina, para asegurar el crédito a partir de instrumentos cartulares tangibles, entendemos que el número de estos títulos debe ser limitado y de orden público, sin perjuicio de admitir alguna excepción.
Dejar en manos del libre albedrío de los particulares la creación de títulos ejecutivos podría resultar peligroso y sujeto a todo tipo de irregularidades, sin el debido control legal, sin perjuicio de que —en principio— no cumpliría con los recaudos del inc. 7° del art. 523 y 521 de los Cód. Proc. Civ. y Com. de nación y provincia, respectivamente. El acuerdo contractual que pacta la vía ejecutiva no es suficiente para configurar un título ejecutivo con sus características de literal, autónomo y abstracto.
La fuerza ejecutiva del título solo la otorga la ley (principio de reserva legal). En eso, es clara la norma citada. Una cosa es la facultad de crear un título y otra la de que el mismo tenga fuerza ejecutiva. Nadie duda que el Cód. Civ. y Com. legitimó el carácter ejecutivo del certificado de deuda expedido por el administrador de un conjunto inmobiliario sometido a propiedad horizontal especial, por aplicación de la misma facultad del administrador de la propiedad horizontal tradicional conf. art. 2048 in fine —ya que no lo prevé el art. 2074 ni el 2081, que solo hace referencia al derecho a cobrar las expensas comunes "en la proporción que a tal efecto establezca el reglamento de propiedad horizontal" (sic) del Cód. Civ. y Com.— pero no lo específica para casos como el que tratamos, donde el conjunto está organizado como derecho personal de sociedad, obviamente antes de la sanción del Cód. Civ. y Com. La mención expresa del reglamento de propiedad horizontal, da cuenta que se está refiriendo sin duda alguna, al derecho real de propiedad horizontal (especial).
"El pacto de vía ejecutiva, contenido en el documento, es insuficiente para determinar la existencia de título ejecutivo válido cuando no concurren los presupuestos concernientes a la estructura y función del juicio ejecutivo, habida cuenta que la fuerza de aquel debe surgir de la ley" (7).
"Solo la ley puede crear títulos ejecutivos" (8).
Pero más allá de lo dicho que, por cierto, no representa una verdad apodíctica, hay otra cuestión ignorada y que debiera ser tenida en cuenta, como es, la característica del título ejecutivo del que hablamos, que configura una excepción: su autocreación, que significa que su nacimiento es obra unilateral del acreedor sin participación del deudor, por lo que se debe ser más cuidadoso y hasta riguroso en el análisis de la forma de creación de este.
Teniendo en cuenta la personalidad diferenciada que emana del art. 143 del Cód. Civ. y Com. aun aceptando la postura del reconocimiento de la creación de título ejecutivo por voluntad de las partes, de algún modo debiera contener otros requisitos, más allá de la liquidez y vencimiento del crédito, algo así como ocurre con el crédito por alquileres, donde se requiere la preparación de la vía. 
En ese sentido los códigos procesales de nación y provincia son claros, y en sus arts. 523 y art. 521 respectivamente, incs. 2, 3 y 4, al exigir entre otros recaudos la suscripción del título "por el obligado", reconocido judicialmente o con firma certificada por escribano con intervención del obligado, o la confesión ante el juez o la cuenta reconocida. 
Volvemos al principio y nos parecen aplicables estas disposiciones, dado que el título emana de la decisión, configuración y confección unilateral del acreedor.
"Propiciamos, entonces, la facultad creativa de títulos ejecutivos por común acuerdo de las partes, aunque respetando los requisitos propios de tales instrumentos, básicamente, que en ellos conste una deuda líquida y exigible, que no provoquen un debate causal incompatible con la limitación de conocimiento que es propia del juicio ejecutivo y que dicha deuda, además de líquida y exigible, provenga de una manifestación explícita e inequívoca del obligado en tal sentido de la que surja su calidad de deudor" (9). (La cursiva nos pertenece).
"La facultad creativa de títulos ejecutivos por las partes se sustenta en la autonomía de la voluntad (arts. 1137 y 1197 Cód. Civil). Este es el tercer argumento del que dábamos cuenta anteriormente. No obstante, atento a la regulación de las normas de procedimiento, dicha autonomía no es absoluta en el sentido de que cualquier acuerdo de voluntades conforma un título ejecutivo hábil ya que se deben respetar las condiciones que hacen a la habilidad ejecutiva propia de tales instrumentos" (10).
Para el cobro de expensas se requiere reglamento de propiedad (instrumento constitutivo registrable) siendo insuficiente el acompañamiento de los reglamentos internos o de convivencia. El "estado" de propiedad horizontal nace con el otorgamiento del reglamento de propiedad horizontal (antes reglamento de copropiedad y administración, art. 9° ley 13.512), y la propiedad horizontal propiamente dicha, con la venta de la primera unidad funcional. Si no hay reglamento de propiedad horizontal, no hay "estado" de propiedad horizontal ni propiedad horizontal propiamente dicha, ni especial. Entonces el título ejecutivo no puede nacer del acta constitutiva de la sociedad que al mismo tiempo es reglamento de convivencia. 
En favor de la ejecutividad del título podríamos esbozar dos razones: a) Que el socio deudor es integrante de la sociedad acreedora confundiéndose, en parte, la calidad de deudor y acreedor. Además —quizá como especulación— pero podría decirse que desde un punto de vista intelectual sería partícipe ideal de la confección del propio título como integrante de la sociedad y b) la aplicación analógica a partir del art. 2° del Cód. Civ. y Com. supliendo la omisión legal. Si damos validez a la cláusula de ejecutividad del título emergente del estatuto societario, es evidente que hoy puede emitir certificados de deuda de expensas bajo firma del Directorio social.
Para concluir, queremos hacer hincapié en un último supuesto, conforme al criterio que pregonan Mariani de Vidal y Abella (11) en contra de la adecuación, afirmando que lo conveniente o acertado del Código hubiera sido que establecieran que "los conjuntos inmobiliarios preexistentes se seguirán rigiendo por los estatutos que hubieran sido sancionados de conformidad con disposiciones vigentes en el momento de su constitución. De esta manera —como lo señaláramos— hubieran quedado legitimados los conjuntos ya existentes sujetos a los distintos regímenes a los que hemos hecho referencia", pero respecto a la cuestión de la emisión del título —pretendidamente— ejecutivo para reclamar expensas comunes, sufrirían el mismo cuestionamiento: no serían títulos emitidos por consorcios de propiedad horizontal como exige el Cód. Civ. y Com. en su art. 2048 in fine y 523 y 521 de los códigos de rito de nación y provincia y no hay manera de suplir la inexistencia del reglamento de acuerdo con la norma procesal citada, que —incluso, para la provincia de Buenos Aires, se suple la falta de requisitos reglamentarios, con la obligación de acompañar las actas protocolizadas de las asambleas del consorcio donde se aprobaron dichas expensas.
Dejando de lado las diversas posturas respecto a que debe entenderse por adecuación, la pretensión actoral da por sentado que el emprendimiento inmobiliario está sometido a la normativa de la propiedad horizontal, por la mera declaración de voluntad de los socios de la SA en asamblea, lo que lo legitimaría a emitir el título, pues lo habilita la ley de fondo (art. 2075 Cód. Civ. y Com.) por aplicación del art. 2048 del mismo cuerpo legal.
Una cosa es que la sociedad actora entienda que aun bajo la formación originaria de derecho personal o personal más real (servidumbres cruzadas, etc.) está legitimada para expedir certificados de deuda como título ejecutivo porque así está pactado en sus estatutos; y otra cosa es entender que esa legitimación surge porque es un verdadero conjunto inmobiliario que funciona como derecho real de propiedad horizontal (especial) conforme el Cód. Civ. y Com., porque así lo decidieren sus integrantes (socios).
El acta de la asamblea social expresa que la sociedad anónima "tiene plena adecuación a las previsiones normativas de la propiedad horizontal especial" (sic) Esa decisión deja bastante que desear y resulta un tanto ambigua. ¿Qué se quiso significar con la frase "tiene plena adecuación"?, ¿por qué no se dice el motivo?, ¿en qué se basa o funda? Se infiere que el criterio asambleario es que como el emprendimiento reúne las características del art. 2074 está automáticamente adecuada. Ello configura un preconcepto.
Los socios deciden per se que la sociedad ya está adecuada al régimen de propiedad horizontal especial, con el argumento de que en el caso se reúnen los recaudos de la norma citada. Algo así como una legislación particular autorreferente: "somos propiedad horizontal (especial) porque así lo resolvimos".
Por lo pronto la "adecuación" no depende de la voluntad de la sociedad o de sus socios, sino que es imperativa. Es una orden legal. Estos complejos urbanísticos deben adecuarse. Lo curioso y contradictorio es que en esa misma decisión social se resuelve que se instruya al Directorio a redactar los instrumentos que sean necesarios para perfeccionar la mencionada adecuación. Si se instruye al Directorio para realizar los actos necesarios para la adecuación, se esté reconociendo, que aún no hay adecuación.
En definitiva no podemos asegurar lo que quiso decir el legislador, al hablar de "adecuación" (y hasta quizá sea un término equívoco para aplicarse estrictamente —como en este caso— si optamos por considerar la conversión "estructural" del sistema) lo que ha provocado tan numerosas como diversas opiniones por gran parte de la doctrina sin que podamos decir que tenemos la interpretación exacta, pero de lo que no tenemos dudas es que dicho término representa un "cambio", una "modificación", en su caso podemos discutir el alcance o extensión, incluso no es tan impropio hablar de "transformación" pues el término significa precisamente "cambiar la forma". Si no es una transformación no está lejos de ser una innovación.
Y podemos considerar que aquel término (adecuación) se debe, a que necesariamente, esa modificación, parte de características ya existentes en la institución originaria, y precisamente son el antecedente que habilita la conversión, y que se detallan en el art. 2074 del Cód. Civ. y Com. El Código habla de adecuación en su art. 2075 y para concretarla se debe partir de un presupuesto necesario fáctico, que es poseer las características que prevé el art. 2074 del mismo cuerpo legal. Este presupuesto es necesario, pero no es suficiente. 
Esos elementos "comunes" automáticamente pasan del emprendimiento originario al emergente, pero la sustitución jurídica de dichas instituciones es "sustancial", representan un cambio significativo, ya que transforma un derecho personal en un derecho real, una sociedad anónima en un consorcio, lo que justifica que no alcance con la decisión unilateral del complejo urbanístico anterior a la sanción del Código como derecho personal.
Y lo que tampoco se discute son las diferencias nucleares y estructurales del derecho personal que constituye una sociedad (contrato social de interés privado o particular, regido por el principio de autonomía de la voluntad) con un derecho real (de orden público y numerus clausus), que responde al principio ineludible de reserva legal.
"En el marco de los Derechos Reales, tal como lo anticipáramos en este capítulo, no es tan simple hablar de ventajas o desventajas de la aplicación de un derecho real determinado a estas nuevas urbanizaciones. El orden público imperante en los mismos transforma una desventaja en una posible nulidad, al haber pretendido modificar por vía del acuerdo de voluntades algún aspecto propio del orden público de la normativa del derecho real escogido" (12).
Una cosa es la reunión de las características propias de estos tipos de emprendimientos que dispone el art. 2074 ("...cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible"), y otra cosa es la "adecuación" que excede a una expresión de deseos o mera decisión abstracta de una asamblea social, sino que en el caso representa manifiestamente algo más, como es una modificación sustancial entre lo anterior al código y lo posterior.
Si afinamos el análisis, el cumplimiento de esas características de que da cuenta la norma, tampoco resultaría suficiente para pasar a ser complejo urbanístico como propiedad horizontal especial, pues no alcanza con poseer un reglamento estableciendo los órganos de funcionamiento o reglamento interno o de convivencia, sino que se requiere de un reglamento de propiedad horizontal (art. 2078, 2080, 2081 etc. del Cód. Civ. y Com.), instrumento público que da nacimiento al "estado" de propiedad horizontal, que hoy es "integrativo" del título suficiente sobre la unidad funcional conf. art. 2038 in fine del Cód. Civ. y Com.
Por otra parte, en el conjunto inmobiliario como sociedad existen dos dominios, el dominio sobre las partes comunes titularidad de la Sociedad (persona distinta de los socios conf. art. 143 Cód. Civ. y Com.) y el dominio privativo de los socios sobre cada una de las unidades parcelarias (con las vinculaciones respectivas); en cambio, en la propiedad horizontal existe un solo dominio privativo sobre cada una de las unidades funcionales por cada uno de sus titulares (donde se determina la propiedad horizontal conf. art. 2039), y un condominio de indivisión forzosa sobre las cosas y partes comunes, que en la proporción reglamentaria, integra a aquella.
Sociedad y consorcio no solo no son lo mismo, sino que las diferencias son sustanciales y una vez inscripto el reglamento de propiedad se debe proceder necesariamente a la "cancelación" de la sociedad, si tenemos como aplicable el art. 2° de la res. 27 del 22/05/2020 de la Inspección General de Justicia.
El contrato social compromete solo el interés privado o particular de sus constituyentes, y nace por voluntad de las partes, el reglamento de propiedad es un instrumento público registrable y que nace por imposición de la ley (art. 2038 Cód. Civ. y Com.) y forma parte de la estructura de un derecho real.
La sociedad anónima debió en la asamblea decidir la adecuación en la forma correcta, no auto percibirse (para usar un término de moda) como conjunto inmobiliario adecuado a las normas de la propiedad horizontal, y una vez decidida la adecuación, realizar todos aquellos actos para transformar el derecho personal de la constitución originaria en derecho real de propiedad horizontal especial.
La decisión social configura un intento de legislación autorreferente: "somos lo que decimos que somos" (?). No alcanza con "autopercibirse" como emprendimiento inmobiliario adecuado a las previsiones normativas de la propiedad horizontal, continuando en su funcionamiento como Sociedad Anónima, ni como consorcio de propietarios, cuando no poseen un reglamento de propiedad horizontal, sino un contrato de sociedad y un reglamento de convivencia.
Entendemos que el vocablo "adecuación" requiere un análisis muy estricto e "integral" del art. 2075 Cód. Civ. y Com.). Adecuarse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro (como dice el Código), más allá que se considere a esa adecuación como un mero "acomodamiento" y no una transformación, no quita que ese acto es a los efectos de "conformar un derecho real de propiedad horizontal", en nuestra opinión.
Lo que significa —en definitiva— que ese complejo urbanístico a partir de esa adecuación es un derecho "real". La adecuación significa —cualquiera sea la interpretación del vocablo— el paso de un derecho personal a un derecho real. No podemos escindir los dos últimos párrafos del art. 2075, no podemos segregar el último párrafo como autónomo del resto de la norma, debemos compatibilizarlo.
El último párrafo habla (para conjuntos preexistentes) de adecuación a las previsiones normativas de este derecho real. Si cotejamos este párrafo con el segundo, el derecho real al que se refiere es el del Título V, es el derecho real de propiedad horizontal propiamente dicha (arts. 2037 a 2069 del Cód. Civ. y Com.). Adecuarse al derecho real de propiedad horizontal es ajustarse a sus normas "indisponibles". 
El otorgamiento de reglamento de propiedad es una norma indisponible, entonces si la sociedad pervive tal como se creó, el emprendimiento carecerá de tal reglamento, ergo, no se cumple con la norma, no hay adecuación, aunque los socios digan lo contrario. Asimismo, no solo es indisponible, sino que hace a la naturaleza del derecho, la propiedad horizontal de las unidades funcionales parcelarias implicará automáticamente la copropiedad forzosa sobre las partes comunes, debiendo cancelarse y desaparecer la propiedad de estas en el ente social.
Entonces esa adecuación de los conjuntos preexistentes implica como mínimo redactar e inscribir en el Registro de la Propiedad el reglamento de propiedad horizontal como instrumento constitutivo del régimen, reconocer que a partir de ese momento el emprendimiento configura un dominio sobre las parcelas exclusivas y un condominio de indivisión forzosa sobre partes y servicios comunes. La única atipicidad sería el carácter no común del terreno correspondiente a cada unidad de dominio privativo.
En síntesis, es el propio código que dice que los emprendimientos preexistentes bajo otra forma de constitución se deben convertir en derecho real de propiedad horizontal especial. Siendo ello así, la sociedad preexistente debe dejar paso al consorcio.
La diferencia ontológica entre una sociedad anónima y un consorcio, ambos referidos a la constitución y funcionamiento de un emprendimiento inmobiliario cuyo fin último es "convivir", de allí que las parcelas privadas se destinan a vivienda familiar, en sentido integral del término ("...la necesidad de mantener unido al grupo familiar a través de actividades sociales y deportivas comunes; el espíritu gregario que le hace procurar una relación personal y del grupo propio con otros grupos familiares similares...y permite satisfacer el interés de los distintos miembros de cada familia...") (13) hace casi imposible identificarlos o confundirlos.
Todo consorcio de propietarios configura una persona jurídica de derecho no solo privado sino "privadísimo" casi íntimo. El objeto es la mera conservación y mantenimiento material o físico del emprendimiento y su funcionamiento, para asegurar la convivencia, nada más. No hay aportes, no hay patrimonio neto, ni fin de lucro, no hay control estatal, no hay Registros públicos etc. Y es correcto que así sea. Mas allá de las parcelas (edificadas o no) las partes comunes de un conjunto inmobiliario son tan privadas, como el dormitorio de una vivienda particular fuera del sistema. El Estado nada tiene que hacer.
El consorcio debe manejar por decisiones de sus órganos naturales (Asamblea, administrador y Consejo de Propietarios), incluso con poder jurisdiccional en el sentido de poseer poder disciplinario, con su ordenamiento jurídico interno o particular, y la facultad de aplicar sanciones.
En cambio la sociedad anónima debe aceptar la injerencia de terceros en su funcionamiento, como la Inspección General de Justicia y/o Dirección de Personas Jurídicas, que complica absolutamente el andar regular del sistema con recaudos formales rigurosos, no decididos por los únicos interesados (los socios) con exigencias propias de las sociedades que nada tiene que ver con un consorcio, como funcionamiento de asambleas, autoridades, responsabilidades, es decir, un régimen distinto donde prevalece la formalidad de la ley sobre el libre albedrío o autonomía de la voluntad de los propietarios.
El sistema de sociedad anónima con los controles de los órganos públicos respectivos más la aplicación de las normas de la ley general de sociedades, lo que hace, es abrir las puertas a la intromisión o penetración del Estado en la propiedad privada en desmedro de la autonomía de la voluntad de los consorcistas titulares dominicales de esa propiedad (arts. 14 y 17 de la CN) y en definitiva entorpecer el funcionamiento del complejo y —seguramente— generando más gastos. Los consorcistas detentan la suma del poder para el gobierno del complejo, no necesitando de ningún tercero y mucho menos público o estatal que los auxilie.
IV. Diferencia entre sociedad y consorcio
La sociedad es un solo sujeto de derecho titular del dominio de todos los sectores comunes del complejo urbanístico (que usan o disfrutan los socios), con una sola inscripción registral a nombre de la misma, y propietarios de unidades parcelarias privativas (dos dominios) mientras que el derecho real de propiedad especial nace (con valor erga omnes) desde la inscripción del reglamento de propiedad en el Registro de la Propiedad; en este caso hay varios titulares de las unidades funcionales (subparcelas) y cotitulares de indivisión forzosa de partes comunes.
Vamos a aclarar que el consorcio en propiedad horizontal como persona jurídica no es propietario de las cosas comunes. El patrimonio del consorcio son las expensas comunes, sus intereses, y fondo de reserva (doctrina y jurisprudencia uniforme y pacifica desde 1948 en que se sanciono la ley 13.512) y a partir de la sanción del Cód. Civ. y Com. el patrimonio que le haya asignado el reglamento de propiedad horizontal conf. art. 2056 inc. e) del Cód. Civ. y Com. (determinación del patrimonio del consorcio). Durante la vigencia de la ley 13.512 el consorcio carecía de patrimonio neto, solo liquidaba expensas, al punto tal que Mariani de Vidal expresaba (en contra de la generalidad de la doctrina especializada y la jurisprudencia) que la responsabilidad de los copropietarios no era subsidiaria (previa excusión de los bienes del consorcio) sino directa (14).
Precisamente por ello, los acreedores del consorcio se veían impedidos de embargar las cosas comunes en los supuestos de ejecución de sentencias o en el caso de las medidas cautelares pertinentes. Asimismo, no consideramos que se deba identificar al consorcio de propietarios con sociedad anónima, más allá de la existencia de una comunidad de intereses, que creemos es el único factor de identificación.
a. La sociedad es una persona jurídica "voluntaria" constituida por libre decisión de sus integrantes (socios). El consorcio es un órgano que nace por imperio de la ley y de carácter necesario (art. 2044 del Cód. Civ. y Com.).
b. Integrar o renunciar a la sociedad depende de la voluntad del socio. Integrar el consorcio es automático por el hecho de adquirir una unidad funcional y con la venta se deja de pertenecer al mismo, sin necesidad de ningún tipo de declaración. No es posible renunciar al carácter de consorcista mientras se sea titular de una unidad funcional.
c. La constitución de la sociedad debe inscribirse en el Registro Público. El consorcio nace espontáneamente por manda legal y no requiere ningún tipo de registración ni autorización del Estado para funcionar. En todo caso frente a terceros el consorcio existe desde la inscripción del reglamento de propiedad en el Registro inmobiliario.
d. La sociedad requiere de aportes para formar su capital. El consorcio no requiere aportes y el patrimonio si nada dice el reglamento lo constituyen las expensas comunes.
e. La transferencia de acciones está sujeta a una regulación y aprobación del Directorio, la participación en el consorcio se trasmite con solo enajenar la unidad funcional, sin perjuicio de que tal transmisión puede estar limitada por el reglamento de propiedad (art. 2085 Cód. Civ. y Com.).
f. En la sociedad, el objeto social lo deciden los socios (principio de tipicidad, art. 156 del Cód. Civ. y Com.). El objeto del consorcio no lo decide ningún propietario y es idéntico para todos los consorcios (conservación y funcionamiento del o los inmuebles y sus servicios).
"...[E]l mantenimiento, conservación y reparación de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines. este es, entonces, el aspecto que no debe perderse de vista cuando se pretende aplicar al principio de especialidad de la persona jurídica consorcio" (15).
"En efecto el consorcio de propiedad horizontal tiene un único objeto social —especialidad restringida— que consiste en la realización de todos los actos necesarios para el mantenimiento, administración y conservación de las partes comunes del inmueble sometido al régimen" (16).
"Cuando la ley alude al consorcio de propietarios...se refiere al conjunto de los propietarios sometidos a un específico y particular modo de conservar y administrar las cosas comunes" (17).
"La representación del consorcio se encuentra limitada a la administración de las cosas de aprovechamiento común y en general, a la conservación del edificio dividido en propiedad horizontal" (18).
g. La sociedad puede dar ganancias. En el consorcio no hay beneficios, que exceda el goce y disfrute de las cosas y servicios comunes.
h. Los estatutos sociales representan un acuerdo entre los socios. El reglamento de propiedad lo redacta un tercero constructor (contrato de adhesión, art. 2038 del Cód. Civ. y Com.).
i. La calidad de administradora de la sociedad es perpetua por disposición estatutaria, dura mientras exista el emprendimiento, el administrador del consorcio designado en el reglamento de propiedad cesa en la primea asamblea ordinaria, que debe realizarse dentro de los 90 días pasados dos años desde el otorgamiento del reglamento (art. 2066 del Cód. Civ. y Com.).
j. Las SA tienen plazo de vigencia determinado generalmente de 99 años (30 años conf. la res. gral. IGJ 1/2022). El consorcio no tiene plazo de vigencia y perdura mientras haya al menos dos propietarios distintos.
k. La sociedad es titular dominical (un solo propietario) de las partes comunes del complejo, espacios circulatorios, servidumbres, áreas de deportes y esparcimiento, espacios verdes e inmueble edificados en esos sectores y los mueble que lo integran. Hay dos dominios el de las partes comunes de la sociedad y el de las parcelas privativas de cada uno de los socios, sin perjuicio del modo de vinculación que se adopte. Las partes comunes del complejo como propiedad horizontal especial son de un condominio de indivisión forzosa de todas la partes y cosas comunes, integrado por cada uno de los titulares de las unidades privativas.
l. Los estatutos sociales no se inscriben en ningún Registro Público inmobiliario, sino en el Registro Público de Comercio. El reglamento de propiedad se inscribe en el Registro de la propiedad inmueble dando nacimiento al "estado" de propiedad horizontal y como paso previo ineludible del otorgamiento de los títulos de propiedad de las unidades funcionales.
V. Contradicción argumental de la sociedad
La argumentación actoral de que la decisión unilateral de los socios en ese acto asambleario, debido a las características del emprendimientos, ya se ha adecuado y funciona como lo determina el Código al legislar sobre el derecho real de conjunto urbanístico, resulta contradictoria cuando la misma sociedad actora expresa que la conversión a conjunto inmobiliario como propiedad horizontal especial les era dificultosa por los requisitos administrativos y lo costoso "del trámite", lo que significa el "reconocimiento" de que hay que realizar un trámite de traspaso o de conversión más allá de lo decidido por asamblea.
Como una mera apostilla, nos cuesta admitir que el costo del trámite sea un obstáculo para la adecuación cuando entrando en la página de internet de complejo y donde se promociona la venta y alquileres de parcelas se habla de 52 hectáreas, de 361 parcelas, de 800 m cuadrados —la más pequeña— y los alquileres mensuales oscilan en una media de USD 1.500 ($ 1.335.000) y los temporales entre USD 3.000 y 4.000 ($ 2.670.000 y 3.560.000) las ventas de viviendas entre USD 240.000 ($ 213.600.000) a USD 400.000 ($365.000.000). Decir que resulta costosa la adecuación por parte de propietarios de unidades que están en los valores señalados resulta como mínimo poco creíble, por ser decorosos en el calificativo.
El actor expresa: "Transformar el régimen de geodesia al nuevo derecho de propiedad horizontal es a nuestro criterio impracticable dado la multiplicidad de cuestiones formales y el elevado costo que implicaría". Entonces la cuestión no es la interpretación del vocablo "adecuación" en el que se esmera explicar —hasta semánticamente— la sociedad actora, sino que, por encima de ello, el inconveniente es su dificultosa conversión desde el punto administrativo como patrimonial, lo que justificaría su no cumplimiento.
¿Qué se extrae de dicha frase? Si hay dificultades y alto costo para la adecuación, suponiendo la verdad de esa afirmación, es evidente que el conjunto inmobiliario reconoce estar pendiente de adecuación. Ese supuesto inconveniente lo debe asumir la sociedad.
Toda empresa implica asumir riesgos que no pueden trasladarse a terceros. El error cometido en el ejercicio del libre albedrío (posibilidad de elegir) hace responsable de las consecuencias al autor. Y de últimas, una ley nacional válida y vigente (Cód. Civ. y Com.) "debe cumplirse". Los perjuicios patrimoniales o de otra índole que sufre el particular por el cumplimiento de la ley no es excusa para no cumplirlo. Además, lo común es que todas las leyes que son en beneficio general, o por lo menos ese es el espíritu del legislador, seguramente provoca daños o va en desmedro de intereses particulares o individuales.
Las leyes de prórroga de locaciones no estaban previstas por los locadores, los depósitos en dólares en bancos, luego pesificados, tampoco fueron previstos por los depositantes, lo mismo, los administradores de consorcios nunca pudieron prever el grosero esperpento del Registro Público de administradores de la ley provincial 14.701. Administradores de 50 años de ejercicio profesional, están obligados a aprobar un curso como requisito (entre otros) necesario para inscribirse en un Registro Público creado (caso contrario no pueden ejercer la profesión), y así podríamos seguir y cubrir varias páginas. Son los avatares y/o riesgos de la vida en sociedad, en las transacciones, en los negocios, en la vida privada y pública. El daño de todas esas medidas "legales" guste o no, debe ser soportado por el sujeto vinculado con la cuestión, y no puede ser argumento para eludir la ley o eximir de responsabilidad.
Las dificultades y el elevado costo que eventualmente pudiera provocar la adecuación impuesta por la ley —como alude el presentante en el escrito de demanda— no pueden constituirse y menos aún avalarse como un argumento para evadir los dictados de esta última. Es que, pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de su estructura, vulnerando normas de orden público (art. 1884, Cód. Civ. y Com.) (19).
Realizadas estas aclaraciones, y yendo al caso concreto del título ejecutivo que fue el motivo principal que ocasionó el plenario, no hay duda de dos cosas, que el certificado de deuda expedido por el administrador de edificios en propiedad horizontal es título ejecutivo hábil para perseguir el cobro de expensas comunes (arts. 2048 in fine del Cód. Civ. y Com. y 524 y 522 respectivamente, de los códigos procesales civiles y comerciales de la Nación y prov. de Bs. As) y por otra parte el codificador al legislar sobre estos nuevos derechos reales de conjuntos inmobiliarios si bien establece la obligación de abonar los gastos de conservación, no hace mención alguna del título ejecutivo y podría recurrirse a las normas de la propiedad horizontal por remisión que establece el art. 2075, segundo párrafo, pero para ello debemos tener constituido el emprendimiento bajo ese régimen, lo que inhibe de considerar la posibilidad de que ese título auto creado provenga de la autoridad de una sociedad anónima.
Incluso al legislar sobre el título ejecutivo en estos conjuntos el Cód. Civ. y Com. dispone, con claridad, en su art. 2081 lo siguiente: "Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares".
De modo que si nos atenemos al texto de la ley no se podrían cobrar expensas si el complejo carece de reglamento de propiedad.
VI. La desobediencia de la sociedad acreedora
El sujeto actor, persona jurídica (SA) titular de un conjunto inmobiliario, dispuso de 7 años para cumplir con la manda del Cód. Civ. y Com. en su art. 2075 últ. párrafo. Probablemente —o no— esa decisión voluntaria de considerarse adecuado por su sola voluntad se basó en la inexistencia de plazo expreso para cumplir con la orden legal. Como no existe plazo y tampoco apercibimiento de sanción, no hay mora y se decidió continuar con la forma de constitución del complejo. Hablamos de desobediencia y no de incumplimiento, ante la falta de plazo.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que esa omisión de la norma de fondo aparece suplida por una Resolución administrativa, que, si bien no es del Código, no deja de ser obligatoria para las personas jurídicas constituidas regularmente, que están sometidas a la jurisdicción y/o competencia de la Inspección General de Justicia, como son las sociedades anónimas, y en ese sentido el art. 1°, modificado por res. 27/2020 de la esa entidad, del 22 de mayo de 2020, otorga un plazo de 360 días corridos desde su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina para que los Clubes de Campo y todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (conforme al art. 3°, ley 19.550), o como asociación civil, adecuen su organización a las previsiones normativas que el Cód. Civ. y Com. contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.
El art. 2° menciona que, luego de que los conjuntos inmobiliarios se hayan inscripto correctamente en el registro inmobiliario correspondiente, la inscripción registral de la sociedad deberá ser cancelada, siempre y cuando se haya acreditado previamente la inexistencia de pasivos en cabeza de esta.
La resolución hace presumir que la adecuación es estructural al fijar el término entre la declaración de disolución de la sociedad, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de este en el Registro Inmobiliario correspondiente. La resolución continúa diciendo, en su art. 3°, que el incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro de los 360 días, salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y síndicos de ser sancionados con multas de hasta $100.000 (contempladas en el art. 302, inc. 3° de la ley 19.550), sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
Al respecto se ha dicho: "La IGJ, organismo dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, tiene la función de fiscalizar a las sociedades por acciones y a las asociaciones civiles, entre otras, en la medida que fijen su domicilio legal en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. En el marco de esas funciones de contralor, entre otras cuestiones, las Resoluciones de la IGJ expresan que:
"1. Se detectó la existencia de más de cuarenta clubes de campo que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de 'asociaciones bajo forma de sociedad', las cuales se encuentran previstas en el art. 3° de la ley 19.550.
"2. A casi 5 años de la vigencia del Cód. Civ. y Com., las mencionadas sociedades y otras asociaciones civiles no han acreditado el cumplimiento de la obligación de adecuación de los conjuntos inmobiliarios en los cuales son parte al régimen de propiedad horizontal.
"3. Se ordena a los clubes de campo y a todo otro conjunto inmobiliario organizados como asociación bajo forma de sociedad o como asociaciones civiles que, dentro del plazo de 360 días contado a partir del 22 de mayo de 2020, adecuen su organización a las previsiones normativas del derecho real de propiedad horizontal. Para ello, las autoridades de tales entidades deben celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente, sin demora.
"4. Entre los procedimientos a seguir para cumplir con la adecuación se menciona, entre otros, la declaración de disolución de la sociedad o asociación civil de que se trate, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de este en el Registro Inmobiliario correspondiente.
"5. Los administradores (y/o sindicaturas) a cargo de las sociedades o asociaciones civiles de que se trate deben cumplir con la obligación de adecuación. Si incumplen, serán pasibles de la sanción de multa por hasta la suma de ARS 100,000 (conforme art. 302 inc. 3°, ley 19.550) y deja abierta también la posibilidad de iniciar acciones legales.
"6. La IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades o asociaciones a las que están dirigidas las Resoluciones IGJ y que tiendan a desvirtuar o frustrar sus fines. Así, se puede inferir que se obstaculizarán los tramites que puedan implicar el cambio de domicilio de las sociedades o asociaciones a jurisdicciones que no prevean regulaciones de este tipo" (20).
Si bien la resolución es de un ente administrativo provincial, en manera alguna creemos que esté modificando o vulnerando al Cód. Civ. y Com. como para plantear la inconstitucionalidad, pues en base al principio de jerarquía normativa la norma del código de fondo se mantiene intacta con plena validez y vigencia tal cual está redactada, y lo que hace la resolución local, es cubrir el vació legal —mejorando la norma de fondo-y hasta facilitar la tarea de adecuación, al fijar un plazo más que prudencial para su cumplimiento. Por otra parte, la IGP y Dirección de personas jurídicas tienen competencia en cuanto al funcionamiento de las sociedades anónimas, no son terceros invadiendo jurisdicciones que no le corresponden.
Y vamos a detenernos aquí a partir de la crítica y desautorización a la Inspección general de justicia para dictar normas que debieran provenir de la ley de fondo cuando paradójicamente se jerarquiza una orden de servicio del Registro de la propiedad de la provincia (45/2015) que sin acreditaciones o pruebas de ningún tipo, más que la mera declaración, expresa que la adecuación mentada resulta en esta instancia de cumplimiento imposible y no será objeto calificación registral hasta su regulación por una norma específica. Por ello, las transmisiones, modificaciones, constituciones y extinciones de derechos reales relacionadas a las parcelas subdivididas por Plano aprobado por Geodesia se seguirán calificando en la forma de estilo. 
Este órgano provincial administrativo y dependiendo del Poder Ejecutivo, excediendo sus facultades, se transforma en legislador e intérprete del Código y exige que se dicte una norma para cumplir con el mandato de la ley de fondo. Esta resolución, más allá de su ínfima jerarquía ante el Cód. Civ. y Com., deja mucho que desear: a) no se sabe el motivo por el cual el cumplimiento resulta imposible; b) resuelve —por encima del Cód. Civ. y Com.— que no habrá calificación registral; c) exige una norma específica de regulación; c) manifiesta que se seguirá con el sistema vigente hasta el momento. Explícitamente manifiesta que no cumplirá con lo que ordena el Cód. Civ. y Com.
Lo resuelto en Congresos en cuanto a la situación anterior al Cód. Civ. y Com. que entienden como automáticamente consumadas, o de aplicación inmediata de las normas del derecho de propiedad horizontal, es tan arbitrario, como opinar lo contrario. No dejan de ser meras referencias no vinculantes, menos aún para los jueces que deben resolver según su saber y entender conforme las reglas de la sana critica. Decir que los conjuntos inmobiliarios preexistentes son ya un derecho real de propiedad horizontal, nos parece una simplificación.
Da la impresión, siguiendo el criterio de la disposición técnico registral antes referida y las opiniones doctrinarias, que esa adecuación, en definitiva, resulta una abstracción. No hay adecuación estructural ni funcional y todo seguirá igual al momento anterior a la sanción del Cód. Civ. y Com. De todos modos, si bien el legislador omitió establecer un plazo determinado, ello no le quita vigencia ni exigibilidad a la norma y quien no la cumpla deberá ceñirse al principio sartreano de que todo sujeto debe hacerse cargo de sus propios actos y asumir la responsabilidad de ellos.
Se dispone de un argumento fundamental que excede lo jurídico para rechazar la pretensión de la sociedad actora.
Si el Cód. Civ. y Com. ordena (aunque sin plazo determinado) a los conjuntos inmobiliarios constituidos como derechos personales (en el caso de los autos que comentamos, como SA) que se deben someter al régimen de propiedad horizontal (especial) y esta sociedad ignora la manda, decide (probablemente por conveniencia) abstenerse de cumplir con esa obligación (no obstante el plazo de 1 año que estableció la Inspección general de Justicia para todo el país) no puede —luego— prevalerse de su propia negligencia (o probablemente dolo pues es falta de adecuación fue decidida deliberadamente) y recurrir al auxilio de la justicia y pedirle que purgue su error, que legitime su probablemente intencionalidad y sanee la imprudencia propia. Bien sabemos que "nadie puede invocar su propia torpeza" para —a su vez— beneficiarse. De un incumplimiento legal no puede nacer un acto del mismo carácter.
Si los conjuntos inmobiliarios como propiedad horizontal especial autorizan la ejecución de las expensas comunes (por aplicación de las normas de la propiedad horizontal tradicional) a partir de un título ejecutivo auto creado por su administrador y la sociedad actora, incumpliendo la ley, decide voluntariamente, no someterse a dicho régimen, puede inferirse que renuncia a todos los beneficios del sistema, entre los que se cuenta la "ejecutividad" del título.
VII. La cuestión constitucional (irretroactividad de las leyes)
Mariani de Vidal y Abella afirman: "...también hemos dicho que la exigencia de adecuación, impuesta por el art. 2075, último párrafo, relativa a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del nuevo Código, impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad (art. 17, CN) incluso contraria a lo dispuesto por el art. 7° del propio Código.
"En efecto, si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en momento anterior, tal creación constituye una situación jurídica consolidada. Y al amparo de esa situación jurídica consolidada se habrán generado derechos incorporados a los respectivos patrimonios (del propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes). Tales derechos no pueden ser modificados —ni se puede obligar a sustituirlos por otros—, aun cuando se entienda que el régimen de los derechos reales es de orden público (arg. art. 1884 del nuevo Código).
"Porque ello querría decir que, al afectarse la constitución de una situación jurídica que tuvo lugar con anterioridad, el legislador ha dotado a los nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un ámbito en el que le está vedado avanzar, que es el de los derechos amparados por garantías constitucionales (art. 17, CN; art. 7° Cód. Civ. y Com., según el cual las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público)" (21).
Nos pareció oportuna la transcripción de la opinión de las distinguidas juristas como comienzo del tratamiento de este medular tema. Todos los actuales conjuntos inmobiliarios, antes de la sanción del Cód. Civ. y Com., se constituyeron y funcionaron al amparo de distintas instituciones jurídicas (Derecho personales, derechos reales, combinaciones de ambos etc.) siguiendo normas locales, provinciales y en muchos casos de naturaleza administrativa y algunas violando normas constitucionales.
Había un vacío legal, pero los hechos desbordaron al derecho. No existía ninguna norma nacional, incluyendo al Cód. Civil velezano (1869) y la ley 13.512 (1948) que legislara o contemplara lo que en ese entonces se dieron en llamar —si se quiere de manera arbitraria (en el buen sentido del término)— y a partir de opiniones doctrinarias, como "formas coparticipativas de propiedad" o "nuevas formas de dominio", etc.
El Cód. Civ. y Com. sanciona nuevos derechos reales entre los que incluyen esas urbanizaciones a las que llama conjuntos inmobiliarios. Se habla de derechos incorporados a los respectivos patrimonios, pero no vemos correlativamente, que se explique cuál es el daño patrimonial de esta adecuación, conversión, modificación o como se llame (más allá de lo supuestamente "costoso" del trámite). O estamos ante un derecho personal o ante un derecho real. Una misma institución legislada de manera totalmente opuesta (lo real frente a lo personal) en un mismo cuerpo legal (Cód. Civ. y Com.) resulta como mínimo complicado.
El conjunto inmobiliario aparece de modo "originario" en el Cód. Civ. y Com. Las urbanizaciones anteriores nacieron de hecho, sin marco legal determinado, sino que la autonomía de la voluntad de los interesados decidió el derecho personal aplicable o en su caso de algún derecho real —ya existente— adaptable. En el caso no se trata de que el Código de fondo antes legislaba a los conjuntos urbanísticos como derechos personales y ahora como reales, o viceversa, lo que provocaría hoy, una modificación de derechos supuestamente adquiridos. Estas urbanizaciones no estaban legisladas en el Cód. Civ. y Com. y al legislarlas en la ley de fondo se decidió de qué forma y bajo que naturaleza jurídica, y no afectó patrimonialmente a los existentes, simplemente le exigió cumplir requisitos formales. Los conjuntos inmobiliarios antes de la sanción del Cód. Civ. y Com., se organizaron en función de legislaciones provinciales, ahora la institución forma parte del Cód. Civ. y Com.
La legislación nacional resolvió crear un nuevo derecho real (conjuntos inmobiliarios) y los ya creados en base a leyes y disposiciones provinciales deben someterse a la aquella. Todos los actos de esa sociedad anónima antes de la vigencia del Cód. Civ. y Com. resultan intactos, nadie los cuestiona.
Pero además debemos ser precisos en el concepto de la "irretroactividad". La conversión rige para lo futuro, todo el funcionamiento del complejo como sociedad anónima hasta la sanción del Cód. Civ. y Com. no está en juego. Y si afinamos rigurosamente el análisis, la situación de los exsocios y hoy propietarios (conceptos que se identifican) mejora, pues enriquecen sus patrimonios al transformarse de terceros, respecto a la sociedad propietaria de las cosas y servicios comunes del emprendimiento (art. 143 del Cód. Civ. y Com.) en copropietarios de esas mismas cosas o servicios a partir de la transformación de derecho personal en derecho real y de sociedad en consorcio.
Pasan de tener una unidad parcelaria más una acción social, a una unidad parcelaria más un porcentaje de propiedad sobre el todo de los sectores comunes. Antes tenían el uso y disfrute de esas cosas o sectores, ahora son copropietarios. Desaparece la dualidad dominical entre la sociedad y los socios y la separación de patrimonios, unificándose en un solo dominio sobre la unidad funcional sumado a un condominio de indivisión forzosa sobre las cosas, partes y servicios comunes
Situaciones como las planteadas por las distinguidas autoras se suceden en nuestro Código; por ejemplo, el art. 2050 del Cód. Civ. y Com. obliga a poseedores por cualquier título a pagar las expensas modificando la legitimación pasiva previa al Código, donde el único obligado era el propietario en la ley 13.512. Es obvio que ello afectaría derechos adquiridos por estos, si la posesión se detentó antes de la sanción del Cód. Civ. y Com. Nadie habla de los derechos adquiridos de los poseedores, que son sustancialmente modificados y el perjuicio patrimonial es ostensible. Con el criterio de la "irretroactividad" a ultranza, aquellos poseedores anteriores debieran estar eximidos del pago de expensas, porque cuando adquirieron la calidad de poseedores, no estaban obligados a su pago.
Reiterando lo antedicho, hay administradores de consorcios que llevan décadas ejerciendo la profesión y de pronto en la ciudad de Buenos Aires y en la provincia (leyes 941 y 14.701 respectivamente) le obligan a hacer un curso de capacitación, para luego —en caso de haber aprobado— inscribirse en un Registro Público para poder seguir administrando, caso contrario no pueden seguir trabajando, en una grave y hasta obscena violación del art. 14, 14 bis y 16 de la CN (derecho a y de trabajar), sin perjuicio de la vulneración de otro derecho, al exigir la afiliación compulsiva a un ente, para poder ejercer la profesión (trabajar).
Pero también ponemos en duda que existan derechos adquiridos por la legislación anterior que ahora aparecen como vulnerados por la nueva legislación. Los conjuntos urbanísticos anteriores carecían de legislación, no existían como figuras jurídicas, el Código no las contemplaba y se constituyeron del modo que los constituyentes decidieron sociedades, dominio y condominio, dominio, condominio y servidumbres cruzadas, propiedad horizontal (ley 13.512).
De pronto el nuevo Código decide contemplar estos emprendimientos urbanísticos, por primera vez, son derechos reales originarios, y decide bajo qué forma jurídica deben funcionar y más aún los incluye entre los derechos reales (orden público y numerus clausus).
Es por ello que resulta dudoso considerar que se afectan derechos adquiridos, porque esos eventuales derechos nunca fueron adquiridos, concedidos ni reconocidos por una ley nacional (Cód. Civ. y Com.) sino que por primera vez se legisla sobre los mismos y los supuestos derechos "adquiridos" en el mejor de los casos lo fueron por normas locales y por lo tanto no vinculantes para el Cód. Civ. y Com.
 A partir del año 2015 nace en la historia del derecho argentino un nuevo ordenamiento jurídico civil al que habrá aceptar y cumplir sin cortapisa alguna. 
VIII. La ley frente a la realidad social
No se nos escapa que en la mente del juez perfectamente pueden prevalecer conceptos o premisas no necesariamente legales, en el sentido riguroso del término (positivismo a ultranza), sino razones de practicidad ante hechos sociales consumados, realidades y hasta de paz social; no olvidar que "el mundo existe" y la sociedad requiere de la justicia soluciones efectivas, más aún en el ámbito de la convivencia humana.
Los realistas afirman que la ley tiene que ajustarse a la realidad social, como único modo de garantizar la paz social. Antes que la obediencia a la ley por los individuos lo ideal es que la ley se adecue a las costumbres, tradiciones, y comportamientos sociales.
La justicia es el valor supremo en el plexo axiológico cossiano para quién la ciencia del derecho es una "ciencia de realidades" la que al contrario del intelectualismo racionalista "el centro de gravedad de la experiencia jurídica está en la sentencia". Y la sentencia es —interpretando a este autor— antes que nada una "valoración", después una "argumentación" y solo en último término una "deducción... para que el razonamiento vaya pleno de sentido quiero hacer notar que si bien en una sentencia que aplica la ley al caso está referido a la ley por subsunción o deducción ello es después que la ley ha sido referida al caso por valoración", de modo que "recién después de aceptada para el caso viene el procedimiento deductivo a sacar consecuencias". De igual modo, Kaufmann afirma sugestivamente que "las normas deben ser puestas en relación con la situación de vida", de modo que "deben ser hechas justas para el caso" (22).
Cuando la norma teórica no responde a la realidad que pretende regir, entonces el juez, que "no puede dejar de administrar justicia por deficiencia de la ley", debe adecuarla para hacerla operante y ello no necesariamente se logra con el apego estricto a la ley.
Cuando Santo Tomás en su Summa theologique define al derecho como el objeto de la justicia al responder a la Questio 57, en definitiva, lo que quiere expresar es de que no alcanza con las leyes justas si luego la sentencia es injusta. La justicia se particulariza y cobra operatividad en la sentencia que es el derecho. El derecho, en el aquinate no es tal como se entiende actualmente, el conjunto de normas u ordenamiento jurídico sino el acto humano concreto, la sentencia del juzgador. Las leyes se necesitan para la formación de la sentencia, son las que forman el derecho. Es un criterio objetivo "el derecho es la misma cosa justa". En el caso que tratamos quizá se requiera de la concepción tomista de la justicia, una sentencia que trascienda el mero examen de las leyes y se ajuste a la realidad convivencial de la comunidad.
Hemos dicho hace más de 40 años que la propiedad horizontal, antes que una institución jurídica es un régimen de convivencia. A veces no alcanza, no es suficiente, la aplicación de la ley. Si se cree que la aplicación estricta de la ley al caso concreto es hacer justicia podemos entrar en un campo peligroso. No es lo mismo una sentencia justa que ajustada a la ley.
Lo expuesto puede ser un argumento atendible a tener en cuenta para sostener el criterio del plenario. Sumamos a ello la existencia de normas confusas para resolver la cuestión, de allí, que debemos recurrir —de pronto— a la analogía, a la equidad, a la lógica jurídica, y hasta el sentido común, todo en miras al mejor y más armonioso funcionamiento de esta comunidad restringida de intereses, patrimoniales y extrapatrimoniales (convivencia pacífica).
La situación planteada es similar a los certificados de deuda de administradores en prehorizontalidad (prepropiedad horizontal) cuando los adquirentes de unidades pagaron el ciento por ciento de la deuda, tomaron posesión de todas las unidades, pero no se otorgó aun el reglamento de propiedad horizontal que da nacimiento al régimen, no obstante, funciona como tal (asamblea, administrador, seguros, personal de servicio, cargas sociales, servicios etc.).
El fundamento último de los jueces para rechazar las demandas de ejecución de expensas es considerar que el certificado de deuda expedido por el administrador no es título ejecutivo, pues al carecer de reglamento de propiedad, no estamos en el campo de la propiedad horizontal, sino en la prehorizontalidad (en el sentido de prepropiedad horizontal), habiendo un consorcio de hecho.
Pensamos que una correcta hermenéutica no solo de la norma sino de toda la institución y de las circunstancias fácticas en que se desenvuelve el edificio y la comunidad que lo ocupa (preconsorcio) y dado que estamos en el campo de los intereses privados, que no hay orden público en juego, y que se trata de un tema civil, interno o particular de la comunidad, sin terceros interesados, perfectamente se puede aplicar por analogía las normas que autorizan el título ejecutivo a la prehorizontalidad. No vamos a extendernos sobre esta cuestión pues excede los límites de este trabajo.
Y algo muy importante del que en alguna oportunidad hemos expuesto. Es imprescindible el ingreso de expensas y su consecuente posibilidad de reclamo judicial, para poder cumplir el "principio de tipicidad" (art. 156 del Cód. Civ. y Com.), que es el cumplimiento efectivo del objeto que es la conservación, reparación y funcionamiento del edificio y el consorcio que lo contiene. Ya nos hemos referido con anterioridad en este mismo trabajo respecto de ese objeto.
Cuando un administrador efectúa una reparación en una parte común del complejo, no solo está prestando un servicio, está cumpliendo con el objeto de la persona jurídica. 
Cuando la norma teórica no responde a la realidad que pretende regir, entonces el juez, que "no puede dejar de administrar justicia por deficiencia de la ley", debe adecuarla para hacerla operante y ello no necesariamente se logra con el apego —innecesariamente— estricto a una ley ritual.
Si el derecho da la espalda a la realidad, se transforma en un discurso, en un verbalismo y hasta una sofisticación. Quizá llegó la hora de dar un giro epocal que coincida con los nuevos tiempos que nos toca vivir, no en vano el "sagrado" código velezano ha sido —desgraciadamente— derogado y reemplazado por otro ordenamiento legal.
Desde un estricto punto de vista legal es probable que no sea hábil el pretendido título que expide la sociedad anónima, para obtener su cobro a través de un proceso ejecutivo, pues no está contemplada la vía ejecutiva para el cobro de expensas en los conjuntos inmobiliarios que no se encuentran sometidos al Régimen de Propiedad horizontal (especial), en los códigos procesales tanto de nación como provincia.
Pero ello tiene una explicación de mero sentido común: mal puede preverse ese título para un Instituto jurídico que no existía al tiempo de la sanción de dichos códigos rituales, pues la positivización de los conjuntos urbanísticos nace con el Cód. Civ. y Com. vigente a partir de año 2015 y las antedichas codificaciones son del año 1968 (ley 7425) para la provincia y de 1967 para la Nación (ley 17.454). Entonces, debió preverse en la nueva legislación de fondo la remisión a dichos códigos.
Las expensas son "la savia de la cual vive la comunidad y la recaudación de las cantidades necesarias para enjugar los gastos es fundamental para el normal desenvolvimiento del grupo" (23).
Y en base a ello y por encima de lo que dispone la ley, en situaciones como las planteadas en el Plenario, quizá corresponde preguntarnos: ¿puede subsistir integralmente un complejo urbanístico sin sobresaltos patrimoniales si no se provee al mismo de un remedio —procesal— rápido, eficaz, urgente de cobro judicial ante la mora de sus propios integrantes? No estamos seguros. ¿Acaso existe diferencia entre el funcionamiento de un conjunto inmobiliario conformado como derecho real de propiedad horizontal y otro que funciona como derecho personal, ante la identidad de características (art. 2075 Cód. Civ. y Com.), funcionamiento y necesidades, que justifique el trato desigual, en cuanto a la forma de percibir los ingresos judicial o extrajudicialmente? Probablemente no.
Dada la similitud de funcionamiento entre ambos institutos (como derecho real y como derecho personal): ¿cuál es el inconveniente de que, ante la omisión legal, se recurra a los principios de la analogía, y se aplique a los conjuntos inmobiliarios no organizados como propiedad horizontal, la norma del código de fondo sobre la elaboración del título ejecutivo por el administrador de un consorcio en PH (art. 2048 últ. párrafo Cód. Civ. y Com.)? No tenemos la respuesta exacta, apenas una opinión.
IX. Conclusión
Creemos que más allá del criterio que se sostenga acerca del concepto de "adecuación" y sus alcances, si representa una modificación "estructural" (conversión o transformación de un derecho personal en un derecho real), o por el contrario, significa solo una adaptación o acomodamiento a las normas de un derecho real pero continuando en su funcionamiento como derecho personal, y —quizá— sin necesidad de entrar en la discusión al respecto, la cuestión esencial en el caso es si una urbanización o emprendimiento inmobiliario de estas características que funciona como derecho personal, y concretamente como sociedad anónima, está legitimada para expedir certificados de deuda de expensas con valor de título ejecutivo.
Y si las razones para resolver el caso son las expuestas en el punto anterior, el funcionamiento de un conjunto inmobiliario donde sus integrantes son personas que han elegido un modo de vida en un lugar determinado, representando una comunidad uniforme no solo de intereses, sino de modo de convivir, vivir con el otro, con los consortes (en el sentido de compañeros en la suerte, como afirmaba el maestro Jorge Alterini) y para ello es, no necesario, sino imprescindible, la conservación tanto del ámbito físico como de funcionamiento, incluso para conservar la paz social, se debiera admitir la validez de tal certificado como título ejecutivo, sin mayor discusión.
Oportunamente hemos dicho: "Constituye ya un verdadero axioma el principio de que tratándose de ejecución de expensas no debe extremarse el análisis o examen del título. El hecho de que el cobro hace al necesario funcionamiento del instituto (conservación, reparación del edificio) y que en definitiva el deudor a su vez se ve favorecido al revestir de algún modo el carácter de acreedor, por formar parte también del consorcio, a donde van a parar esos ingresos, hace que tanto la doctrina como la jurisprudencia uniforme y pacífica, desde 1948 haya coincidido en aquel concepto" (24).
Alguna omisión o falta de algún requisito o incumplimiento de algún recaudo no sustancial, no debe implicar el impedimento de la continuación del juicio.
Vamos a enunciar una síntesis de los principios fundamentales que justifican ese criterio permisivo.
"I.- Las expensas comunes son gastos provocados por la conservación, reparación y sustitución de cosas comunes y uso y funcionamiento de las mismas, en el que vive en propio deudor ejecutado, o sea qué por principio, hay un fundamento elemental, y es que el consorcio afecta esos ingresos que benefician al propio deudor que es propietario de ese sustrato material.
"II.- Los restantes propietarios que abonan puntualmente las expensas y demás gastos comunes, están solventando con dinero de su propio peculio, la conservación de ese patrimonio y en los hechos la conservación u funcionamiento correcto de cosas y servicios de los que se sirve el deudor.
"III.- El deudor es al mismo tiempo acreedor ya que el dinero que abona como consecuencia del juicio vuelve al consorcio que integra. Es decir que lo que abona se destina a mejorar el edificio, pagar sus gastos comunes (luz, agua, fuerza motriz, personal de servicio, cargas sociales, servis de portero eléctrico, bombas y ascensores etc.).
"IV.- La parte impaga del moroso se prorratea, por un principio vigente de solidaridad, en proporción al porcentual de copropiedad que se le asigna a cada unidad funcional.
"V.- El pago puntual de expensas es indispensable para el desenvolvimiento del edificio y del consorcio y no se requiere un ciento por ciento, sino qué con una parte medianamente importante de morosos, para que el edificio cese en su funcionamiento y hasta con un riesgo cierto de entrar en cesación de pagos.
"VI.- Los motivos apuntados son el fundamento último que en el cobro ejecutivo de expensas se admitan tasas de interés superiores a las regulares en plaza, respecto a otro tipo de créditos.
"VII.- Por el mismo motivo las defensas procesales a la recepción de las demandas ejecutivas no se deben examinar rigurosamente y hasta se soslaya alguna irregularidad menor o no sustancial del título, más aún teniendo en cuenta que el juicio ejecutivo no causa cosa juzgada material y de últimas el deudor ejecutado puede reclamar posteriormente por repetición en juicio ordinario de amplia faz de cognición" (25).
Si esto es así, el título expedido por una Sociedad Anónima al frente de un conjunto inmobiliario constituido como derecho personal, es un título "ejecutivo" para el cobro judicial de las mismas en cambio si nos ceñimos al texto estricto de la ley, la opinión negativa se impone.
(A)  Abogado (UNLP). Diplomado en filosofía tomista. Ex profesor titular de Derecho Civil IV Facultad de Cs. Jur. y Soc. Universidades: Fasta y Atlántida Mar del Plata. Distinguido como profesor emérito de la Universidad Fasta, año 2013 y reconocimiento al mérito académico año 2016. Exconjuez de la Suprema Corte de Justicia, provincia de Buenos Aires y Cám. Apel. Civ. y Com. de Mar del Plata. Juez arbitral (por concurso) del Tribunal Arbitral del Colegio de Abogados de Mar del Plata. Exjuez del Tribunal Arbitral de la República Argentina, Fundación Reunión de Administradores de Buenos Aires. Jurado de concurso de jueces arbitrales; Tribunal Arbitral del Colegio abogados de Mar del Plata, 3 noviembre 2021.
(1)  GABÁS, Alberto Aníbal, "Incidencias del Código Civil y Comercial", Hammurabi, Buenos Aires, 2015, p. 223.
(2)  GABÁS, Alberto Aníbal, "El derecho real de cementerio privado, un despropósito de origen legal", 20/02/2023, cita: MJ-DOC-17008-AR | MJD17008.
(3)  CNCom., Sala A, "Club del Carmen SA c. Francone s/ ejec.", 29/08/2002, cita: TR LALEY AR/JUR/3402/2002.
(4)  GABÁS, Alberto Aníbal, "Régimen jurídico de barrios privados", Hammurabi, 2008, ps. 105/06/07.
(5)  DONATO, Jorge E., "Juicio Ejecutivo", Grupo Editorial 20XII, 2017, 1ª ed., p. 606.
(6)  ALSINA, Hugo, "Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial", Ediar, Buenos Aires, 1962, 2ª ed., t. V, p. 283-b; MORELLO, Augusto, "Juicios sumarios", Editora Platense, La Plata 1981, 2ª ed., p. 139; PODETTI, Ramiro, "Tratado de las ejecuciones", Ediar, Buenos Aires, 1954, p. 207.
(7)  CNCom., Sala B, "Morel Quirno, Eduardo c. Estancias EUMA SAAGCI y otro s/ Ejecutivo", 30/09/2019, cita: TR LALEY AR/JUR/31362/2019.
(8)  CNCom., Sala B, in re "Monroe Americana SA c. Levin, Mayra Griselda s/ ejecutivo", 30/06/2003, cita: TR LALEY AR/JUR/3459/2003.
(9)  DI CHIAZZA, Iván G., "Creación autónoma de títulos ejecutivos. ¿Pueden crearse otros títulos ejecutivos distintos a los legalmente previstos?", noviembre 2010, www.forodeabogados.org.ar, www.saij.jus.gov.ar, Id SAIJ: DACF100093); CCiv. y Com., Córdoba, 5ª, "Banco Israelita de Córdoba SA c. Fábrica Argentina de Vidrios y Revestimientos de Opalina Hurlingham SA", 01/03/2007, Cita: TR LALEY70039645.
(10)  DI CHIZZA, ob. cit.
(11)  MARIANI DE VIDAL, Marina, ABELLA, Adriana N., "La adecuación de los clubes de campo y barrios privados. Resoluciones 25/2020 y 27/2020 de la Inspección Gral. de Justicia", LA LEY del 23/06/2020, cita : TR LALEY AR/DOC/1961/2020.
(12)  DE HOZ, Marcelo, "Conjuntos inmobiliarios...", Revista de Derecho privado y comunitario, 2002-2, Propiedad Horizontal, p. 7, Rubinzal - Culzoni.
(13)  HIGHTON - ALVAREZ JULIA - LAMBOIS, "Nuevas formas de dominio", Ad Hoc, 1987, p. 40.
(14)  MARIANI DE VIDAL, Marina, "Las deudas del consorcio de copropietarios. ¿Sobre qué bienes puede hacerse efectiva?", ED 45.865.
(15)  KIPER, Claudio M., "Tratado de derechos reales. Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26994", Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, t. 1, p. 580.
(16)  FIGUEROLA, Melchor, "El consorcio de propiedad horizontal y la entidad que los agrupa a los propietarios de unidades privativas del conjunto inmobiliario: Apuntes sobre su concursalidad a la luz del Código Civil y Comercial de la Nación", Revista Argentina de Derecho Concursal, nro. 16, marzo 30 de 2017. Cita: IJ-CCLXIV-664.
(17)  CNCiv., Sala A, 05/06/1984, LA LEY, 1985-A, 541; DJ 1985-22-680.
(18)  CNCiv., Sala B, 18/09/1990, LA LEY, 1990-E, 429.
(19)  CACC SI, Sala 3°, c. SI-16642-2018, "Sausalito Club SA c. Huberk, Yolanda Inés s/ cobro ejecutivo de expensas", 25/10/2018; CNCom., Sala C, "Altos de los Polvorines SA c. Castaño Mariana s/ ejecutivo", 13/10/2016, cita: TR LALEY AR/JUR/70121/2016.
(20)  TORINO ZAVALETA, Ignacio, "La IGJ y la adecuación de los conjuntos inmobiliarios", 04/06/2020, https://www.marval.com/publicación.
(21)  MARIANI DE VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana N., ob. cit. ut supra.
(22)  RABBI BALDI CABANILLAS, Renato, "Teoría de la interpretación judicial de Cossio y Betti: Coincidencias y actualidad de dos perspectivas contemporáneas", Rev. Chilena de Derecho, vol. 32, nro. 1, año 2005, ps. 139-168.
(23)  HIGHTON, Elena, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Derechos Reales, vol. 4, 2da. Hammurabi, 2000, ps. 423/24.
(24)  GABÁS, Alberto Aníbal, "Juicio de expensas comunes", Hammurabi, 2021, p. 185.
(25)  Ibidem, p. 185.