Título: Cobro ejecutivo de expensas en los conjuntos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial. La aplicación operativa de las normas en un plenario aleccionador
Autores: Puerta de Chacón, Alicia - Negroni, María Laura 
Publicado en: LA LEY 24/10/2023, 7
Cita: TR LALEY AR/DOC/2516/2023
Sumario: I. Introducción al debate del plenario.— II. Votos negativos. Pautas de interpretación.— III. Votos afirmativos. Pautas de interpretación.— IV. Realismo jurídico en las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.— V. Interpretación sistémica del régimen legal de los conjuntos inmobiliarios.— VI. Conclusiones.
(*)
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I. Introducción al debate del plenario
La Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, en la causa "Sausalito Club S.A. c/ Cibra S.A. s/ cobro ejecutivo de expensas" dictó sentencia interlocutoria, que establece por acuerdo plenario: "tiene fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario preexistente al 1/08/2015 —fecha de entrada en vigencia del CCCN—, aunque no esté sometido al derecho real de propiedad horizontal".
Por cuatro votos por la afirmativa y tres por la negativa, la Cámara dicta el acuerdo que, para su jurisdicción, significa aclarar la vía procesal de cobro de expensas a las que está obligada el 20% de su población.
Aplaudimos la posición mayoritaria y abogamos por el dictado de plenarios sobre este tema y otros concernientes a los conjuntos inmobiliarios preexistentes en las demás jurisdicciones para lograr resultados previsibles y evitar sentencias contradictorias, las que solo aparejan un dispendio de actividad incompatible con el adecuado servicio que debe prestar la administración de justicia y la celeridad en el cobro que requiere el crédito por expensas que se devenga en los conjuntos inmobiliarios, sean anteriores o posteriores a la vigencia del Código Civil y Comercial (1º de agosto de 2015).
El decisorio se formula en términos genéricos sin hacer distinción alguna sobre la configuración jurídica de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Sin embargo, en los fundamentos los votos afirmativos hacen la salvedad de la diversidad de casos que se presentan ante el tribunal y que ponen en evidencia que no todas las situaciones son iguales. El plenario hace referencia a los supuestos en que la entidad ejecutante presenta reglamentos que satisfacen "adecuadamente" las exigencias que dispone el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).
En cuanto al supuesto fáctico del certificado bajo análisis, es el expedido por las autoridades de la sociedad anónima propietaria de las partes de uso común y prestadora de los servicios comunes de un conjunto inmobiliario no sometido al derecho real de propiedad horizontal.
La problemática que trata el plenario —fuerza ejecutiva del certificado de deuda por expensas expedido por un conjunto inmobiliario preexistente— guarda un importante grado de complejidad, porque involucra el abordaje de diversas situaciones y aristas temáticas que han provocado gran polémica de la doctrina autoral y jurisprudencial durante la vigencia del derecho anterior. Tanto con relación al régimen de la propiedad horizontal de la ley 13.512 como de los conjuntos inmobiliarios, los cuales, al no estar regulados por las normas de fondo, se configuraron bajos disímiles formatos jurídicos de derechos reales o de derechos personales o con la mixtura entre ellos. Y ello, a instancia de las disposiciones administrativas dictadas por las autoridades locales que alteraban o forzaban las normas estatutarias de los derechos reales y avanzaban en el derecho de fondo, especialmente en los casos de los clubes de campo y de los barrios privados que crecían exponencialmente en distintos puntos del país (1).
El Código Civil y Comercial de la Nación acogió la realidad física y jurídica de este fenómeno inmobiliario, también de los cementerios privados y el tiempo compartido bajo la denominación común de Conjuntos Inmobiliarios en el Título VI del Libro Cuarto de los Derechos Reales. Probablemente el método del Código los aglutina porque se trata de propiedades coparticipativas en las que los titulares de los derechos reales participan del uso de bienes y servicios comunes (2). Sin embargo, cada una de estas tipologías de derechos reales tiene su propio régimen legal y son reguladas, metodológicamente en el respectivo capítulo.
El Capítulo 1 del Título VI también se denomina Conjuntos Inmobiliarios, por esta razón y para su diferenciación la doctrina los califica como conjuntos inmobiliarios "propiamente dichos". El art. 2073 dice bajo el rótulo de "Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos. Por su parte, la norma de art. 2075 los somete al régimen de la propiedad horizontal (Título V), a los fines de conformar un derecho real de" propiedad horizontal especial". No es esta la oportunidad de tratar los antecedentes de este precepto, porque excedería el propósito del comentario de este plenario (3). Lo cierto es que el Código optó por receptar una sola configuración jurídica para estos complejos inmobiliarios que consiste en la "propiedad horizontal especial" como una estructura jurídica superadora para contener sus características físicas o materiales y jurídicas (art. 2074) y cuyo régimen es más beneficioso para los titulares de los derechos y la observancia del interés comunitario que subyace en su existencia (4).
Sin embargo, el debate continúa con los diversos criterios interpretativos de estas normas jurídicas. Concretamente se polemiza acerca de si estas disposiciones son de aplicación a los conjuntos inmobiliarios preexistentes o solo a los que se hubieren constituido o adecuado al nuevo derecho real, sin que exista consenso en el significado y alcances de la expresión "adecuación" que emplea el artículo 2075. Los votos de los magistrados ilustran acabadamente estas divergencias interpretativas con numerosas citas autorales y de precedentes judiciales de soluciones dispares a las que nos remitimos.
Una de las cuestiones tratadas es si el título ejecutivo del certificado de deuda puede tener su origen solamente en la ley (sustancial o procesal) o también puede nacer de la voluntad particular, como está previsto en los reglamentos convencionales de estos conjuntos inmobiliarios. Un criterio de mayor amplitud entiende que no es el pacto de ejecutividad de origen convencional la cuestión dirimente del plenario, sino las especiales características del crédito de expensas —que cimienta la subsistencia de la comunidad— y la facultad de los jueces de encontrar carriles procesales razonables y rápidos para reclamos que así lo ameritan.
Si tenemos en cuenta que un número considerable de conjuntos inmobiliarios preexistentes se organizó bajo el formato del derecho real de propiedad horizontal, por la aplicación por analogía el régimen legal de la ley 13.512 vigente en aquel entonces, parece que actualmente no se suscita cuestionamiento sobre la procedencia de la vía ejecutiva para el certificado por expensas. Esos reglamentos, en su mayoría, contemplaron el cobro ejecutivo de las expensas. Consecuentemente si el certificado hoy cumple con las formalidades de las normas vigentes, por imperio de los artículos 7º primer párrafo, 2048 y 2075 del Código, están adecuados de manera automática a la propiedad horizontal especial. Por otra parte, algunas jurisdicciones han reformado las normas procesales y han previsto como título ejecutivo al certificado por expensas que expiden los conjuntos inmobiliarios. Cabe acotar que en aquel entonces no se objetó la aplicación analógica de la ley 13.512 para el encuadre jurídico del conjunto inmobiliario, no obstante que esa ley comprendía a los edificios construidos en terreno común, si bien surgieron numerosas dificultades de orden catastral, notarial y registral para su implementación. Es decir, no existen antecedentes de que se objetara la constitucionalidad de la aplicación de ese derecho real que obviamente vulneraba sus normas estatutarias de los derechos reales.
Otros interrogantes se plantean con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que también se valieron en alguna medida de la ley 13.512, aun cuando en su estructura jurídica confieren el derecho real de dominio del Código Civil de Vélez sobre el lote o unidad privativa (construida o no) y el derecho real de condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes (accesos, calles, espacios de recreación, instalaciones, etc.). O el problemático encuadre del condominio común sobre todo el complejo con partición del uso y goce privativo sobre los lotes. A los que se suman variados reglamentos de administración, convivencia, arquitectura, etc., para limitar el ejercicio de esos derechos reales, cuando en el sistema imperante las únicas limitaciones al ejercicio de esos derechos reales estaban impuestas por la ley y no por la convención. Reglamentos de base convencional que no solo prevén el título ejecutivo del certificado de deuda, sino que además incorporan la figura del consorcio de propietarios —ajena a esos derechos— para legitimar activamente su cobro, a los que un sector de la doctrina calificó como consorcio de hecho y no de derecho.
En el caso fáctico que da lugar al plenario, el conjunto inmobiliario se organiza bajo el denominado sistema de geodesia instituido por la Provincia de Buenos Aires —aplicado a la mayoría de los clubes de campo preexistentes (countries)—, también por otras provincias, que combina los derechos reales con los derechos personales. El titular del derecho real de dominio del lote (se encuentre o no construido) es titular de una acción nominativa de la sociedad anónima que es la dueña se las partes, lugares e instalaciones de usos comunes del complejo (sectores recreativos, sociales, deportivos) y su administradora. Además, existen entre los inmuebles numerosas servidumbres prediales perpetuas y cruzadas que establecen la vinculación jurídica y funcional inescindible entre las partes privativas y las de usos comunes, con obligaciones que desnaturalizan el régimen legal de las servidumbres. Los estatutos de la sociedad se complementan con los reglamentos de convivencia, disciplina, arquitectura, etcétera que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios accionistas y contemplan al certificado de deuda por expensas como título ejecutivo que legitima a la sociedad administradora para su cobro.
Este abanico se situaciones jurídicas preexistentes de los conjuntos inmobiliarios y la enjundiosa polémica que suscita el debate interpretativo de las disposiciones del Código Civil y Comercial nos impulsa a sumar algunas reflexiones, no solo respecto del régimen de las expensas que tiene incuestionable impacto en la subsistencia y desarrollo diario de cada conjunto inmobiliario, sino también en la tutela que gozan los conjuntos inmobiliarios preexistentes en las normas específicas del ordenamiento legal vigente (5).
El análisis de la casuística de estos casos y aun de otras formas jurídicas que asumen los conjuntos inmobiliarios preexistentes no debe soslayar la aplicación de una norma legal de capital importancia, cual es el artículo 7º del Título Preliminar del Código referido a la eficacia temporal de la ley y que se enlaza con el supuesto de retroactividad de la ley que estatuye el artículo 2075 en su párrafo final. Ello, sin perjuicio de las leyes de rito de las jurisdicciones locales que se han actualizado conforme los institutos incorporados por el nuevo ordenamiento de fondo.
En tal sentido, entendemos que la ausencia de regulación legal por la ley sustantiva de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, que son la inmensa mayoría en el país, no los excluye de la aplicación del nuevo ordenamiento especial y protectorio. Por el contrario, sus normas se aplican en todo lo que sea posible, máxime cuando se trata del ejercicio de los derechos y obligaciones con miras al interés comunitario que es elemento esencial de todo conjunto inmobiliario.
II. Votos negativos. Pautas de interpretación
Estos votos se fundamentan en una interpretación literal de la norma procesal local, el art. 521 inc. 7º del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos aires que dispone: "Títulos ejecutivos. Los títulos que traen aparejada ejecución son los siguientes: Los demás títulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley y no estuvieren sujetos a un procedimiento especial".
El primer voto de la Dra. Solans, al que adhiere y amplía la Dras. Mauri y parcialmente la Dra. Nuevo, sostiene que "no está contemplada la vía ejecutiva del título expedido por los conjuntos inmobiliarios que no se encuentran sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal en la enumeración taxativa, ni tampoco ha sido reconocida su fuerza ejecutiva por ley alguna". Agrega que la sola manifestación de voluntad de dar carácter ejecutivo a un documento no habilita per se la vía ejecutiva. Llega a esta afirmación, porque entiende que el Código "deliberadamente" no ha incluido la posibilidad de cobro ejecutivo de deudas por gastos comunes de los conjuntos inmobiliarios no adecuados al Régimen de Propiedad Horizontal (arts. 2075 CCyC y 522 CPCyC). Asegura la magistrada que la previsión del art. 2048 es exclusiva para aquellos adecuados al régimen de propiedad horizontal especial, lo cual descarta su aplicación cuando el conjunto inmobiliario se encuentra organizado en función de un sistema de coexistencia entre derechos reales y personales, no adecuado al régimen de propiedad horizontal especial (arg. art. 2075 CCyC).
Opinamos que este argumento no parece tener sustento en la propia letra de la ley. El Código expresamente reconoce una realidad, que es la de los conjuntos inmobiliarios en el art. 2073 que dice cuáles son los conjuntos inmobiliarios sin distinción alguna, en tanto utiliza la palabra "son". Además, el art. 2075 establece imperativamente el régimen al que van a estar sometidos "Todos los conjuntos inmobiliarios...; o sea los anteriores y los posteriores (segundo párrafo del mismo artículo).
No existe una norma que establezca que a los conjuntos inmobiliarios no adecuados instrumentalmente no se les aplica el régimen de la propiedad horizontal, sino por el contrario. Esta interpretación se opone al art. 7º primer párrafo del Código, que contempla la aplicación de la nueva ley a las consecuencias de las situaciones jurídicas existentes. Precisamente, la abrumadora mayoría de los conjuntos inmobiliarios hoy existentes son los preexistentes al Código Civil y Comercial, realidad jurídica que el legislador no dejó de lado ni le fue indiferente. Este fenómeno inmobiliario se visibiliza a lo largo y ancho del país —clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos—; para el Código son conjuntos inmobiliarios y participan de los elementos que describen las características establecidas en el art. 2074.
En nuestro criterio el error de interpretación de este voto puede surgir de la lectura de la doctrina que glosa el art. 2075, más que del propio texto normativo. En efecto, expresa la magistrada que "la adecuación estructural jurídica de los conjuntos inmobiliarios preexistentes" no puede operar de pleno derecho. En esto estamos de acuerdo, pero la norma no exige la "adecuación estructural jurídica". Solo dice que los conjuntos inmobiliarios preexistentes "se deben adecuar a las previsiones normativas" de la propiedad horizontal.
III. Votos afirmativos. Pautas de interpretación
El voto del Dr. Llobera sostiene la posición contraria al voto preopinante. Se cuestiona "si el artículo 2075 tercer párrafo del CCyC es condicionante para el reconocimiento de la vía ejecutiva para el cobro de expensas correspondientes a conjuntos inmobiliarios preexistentes; qué debe entenderse por "...adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real". y si existe otra argumentación jurídica por la cual corresponde admitir la vía ejecutiva para el cobro de las expensas en cuestión
La pauta interpretativa que confiesa el juez es la justicia y la finalidad de las normas, más que su supuesta literalidad o estricta dogmática. Entiende que una interpretación rigorista deriva en una decisión judicial injusta. Esto, por cuanto no aporta una solución adecuada a la que debe brindar la función judicial en el contexto histórico y socio-económico, tal como inspiran los arts. 1º, 2º y 3º del CCyC y favorece la mora en el pago de las expensas.
En opinión del magistrado, si el conjunto inmobiliario observó las normas vigentes al tiempo de su constitución, le son aplicables las nuevas normas. Esta interpretación es, en nuestro criterio, la correcta aplicación del artículo 7º primer párrafo del Código. El cobro de expensas por la vía ejecutiva no es más que una consecuencia de una situación jurídica preexistente.
Agrega que la adecuación que dispone el art. 2075 o la constitución de un nuevo derecho real no resulta una condición ineludible para admitir la posibilidad de que los títulos que emitan sus autoridades puedan ser válidos como títulos aptos para admitir su cobro por la vía ejecutiva. "Y ello con mayor razón, aunque no excluyente, cuando tal vía haya sido prevista en forma expresa por los estatutos sociales...". Para llegar a esta afirmación, repasa las normas de los conjuntos inmobiliarios resaltando que el legislador dispone que los nuevos emprendimientos "deben someterse" a las normas de la propiedad horizontal, pero los preexistentes "deben adecuarse", no someterse ni transformarse ni sustituir su original forma de constitución por otra.
En algún punto de su voto, el sentenciante recurre también a la analogía como pauta interpretativa. Manifiesta que las expensas que "... contemplaba la ley 13.512, como las que ahora regula el Código Civil y Comercial (art. 2048), y las que se generan en los conjuntos preexistentes son en definitiva una misma cuestión" y tienen la misma finalidad y realidad subyacente. Se hace cargo de los argumentos que impedirían la aplicación analógica de normas, en tanto es evidente que no existe analogía entre un club de campo o barrio cerrado y una sociedad comercial. La analogía que se pretende se vincula con la finalidad del crédito por expensas no con el sujeto que las emite, y en este aspecto recurre a los artículos 1º y 2º del Código.
El Dr. Zunino, por sus fundamentos, sostiene también la posición afirmativa. En relación con las pautas interpretativas sostiene que la cuestión es más un análisis ontológico (o sea, centrado en las características esenciales del instituto) que analógico (orientado a determinar la similitud entre dos institutos para aplicar a uno la regulación del otro). En este sentido entiende que no es el pacto de ejecutividad de origen convencional la cuestión dirimente del plenario sino las especiales características del crédito de expensas —que cimienta la subsistencia de la comunidad— y la facultad de los jueces de encontrar carriles procesales razonables y rápidos para reclamos que así lo ameritan. Hace la salvedad que, dada la diversidad de casos que se presentan ante este tribunal, pone en evidencia que no todas las situaciones son iguales. Refiere a que en algunos supuestos la entidad ejecutante presenta reglamentos que satisfacen "adecuadamente" las exigencias que establece el Código Civil y Comercial para los conjuntos inmobiliarios (art. 2073 y ss.) razón por la cual entiendo que no resulta necesario ningún otro acto formal; y sostiene que nada tienen que "adecuar" porque su estructura de origen ya observa los aspectos atinentes a la plena propiedad de cada titular de una parcela como en lo que hace a la existencia y funcionamiento; tienen un reglamento que en lo sustancial cumple las exigencias ahora impuestas por el nuevo Código, asegurando los derechos de los socios-propietarios o asociados propietarios.
IV. Realismo jurídico en las normas del Código Civil y Comercial de la Nación
Desde que se conoció la normativa que iba a imponer el Código Civil y Comercial, antes de su efectiva entrada en vigencia, se generó gran inquietud y múltiples opiniones en torno al marco legal de los conjuntos inmobiliarios y a la interpretación del art. 2075 en que expresa: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real".
Se formularon varios interrogantes que, luego de la entrada en vigencia del Código, todavía continúan: si la norma retroactiva es constitucional o afecta derechos adquiridos; qué significa adecuar un conjunto inmobiliario; cuál es el alcance de la norma y por ende, qué conjuntos inmobiliarios deben adecuarse; cuál es la forma de adecuarse; qué consecuencias puede acarrear la adecuación o la ausencia de adecuación, entre otros.
No existieron —ni existen aún— opiniones concordantes. Esas inquietudes y divergencias de la doctrina se trasladaron a las resoluciones judiciales, a las resoluciones administrativas catastrales y registrales, a veces contradictorias. En fin, a todos los que, de una manera u otra debían dar respuestas a la vida comunitaria de un conjunto inmobiliario que tenía la desgracia de haberse configurado antes del 1 de agosto de 2015. Para más, el barrio privado aledaño que se ha configurado a partir del 1º de agosto de 2015 no tiene estas preocupaciones.
Hemos manifestado que el art. 2073 que da el concepto (o enunciación) de los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, refiere a "todos" no establece todos los posteriores a la vigencia del Código. Además, el art. 2075 dispone que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a las normas de la propiedad horizontal.
Cuando la norma impone en la parte final la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, avanza sobre las distintas configuraciones que ofrecía el mercado inmobiliario y dispone la aplicación de las normas de los conjuntos inmobiliarios, aun cuando el complejo estuviere ya constituido, todas sus unidades vendidas y los instrumentos públicos otorgados a los distintos adquirentes. (6)
La prolongada ausencia de legislación sustancial con relación a los conjuntos inmobiliarios generó un mosaico de soluciones disímiles que se alejaban de la protección de los intereses generales y en particular, de la protección de los intereses del usuario o adquirente de una unidad privativa en un conjunto inmobiliario. Se ha detectado toda clase de configuraciones, dominio en cabeza de una entidad y derechos personales para los adquirentes de partes privativas; dominio de las partes e instalaciones de uso común en cabeza de una entidad y dominio de los lotes para los adquirentes; dominio sobre los lotes y condominio de indivisión forzosa sobre los espacios de uso común; condominio sobre la totalidad del inmueble y partición privada de uso respecto de las partes privativas; propiedad horizontal en algunas provincias que así lo admitían; usufructos "transmisibles" y con facultad de construir en el inmueble; dominio público respecto de las calles con restricciones de ingreso para terceros y todo ello condimentado con más derechos personales o servidumbres recíprocas innumerables para intentar preservar un criterio arquitectónico más o menos uniforme y una organización de los intereses comunes.
La propiedad inmobiliaria ingresa en el núcleo duro del orden público. El Estado está especialmente interesado en la regulación de la propiedad inmobiliaria; y ello no es solo patrimonio del Estado nacional, sino que es común en todas las legislaciones. En este sentido se ha dicho que "los derechos reales constituyen un soporte jurídico de un núcleo de cuestiones políticas y económicas que revisten un carácter fundamental y vital para la organización social. Los derechos reales entrelazan sus disposiciones con aquellas donde predomina el interés público como ocurre con la explotación económica de los recursos naturales, las disposiciones urbanísticas, el medio ambiente y asimismo el mercado inmobiliario que interactúa con el financiero en un recíproco dinamismo. La sola regulación de los derechos reales y las formas que puede adoptar tal modo de ejercer la propiedad tiene una indudable impronta de orden público". (7)
No parece conveniente que, ante una misma realidad física (cerramiento, partes de uso común y partes de uso privativo), una organización jurídica común (reglamentos convencionales de administración, convivencia, disciplinarios, arquitectura, etc.—) y del mismo escenario del mercado inmobiliario (clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos), los derechos y obligaciones de los adquirentes y los terceros que contratan con el conjunto sean distintos. Esta diversidad de configuraciones incluso se ha hecho presente en un mismo complejo cuando el desarrollador, al ir avanzando en la ejecución del barrio por etapas, va cambiando los derechos que a cada adquirente le otorga; así existen complejos en los que algunas calles son sometidas a condominio de indivisión forzosa, otras a servidumbres y las restantes a dominio público con restricción de uso. No parece razonable que, conforme sea el criterio judicial y la configuración adoptada, los gastos de mantenimiento de las cosas comunes o de uso común puedan ser reclamados por una vía expedita solo si el magistrado interviniente alcanza a vislumbrar la realidad enmascarada detrás de los contratos otorgados por las partes. No es razonable que la intervención del órgano administrativo de control urbanístico y la consiguiente potestad de exigencia contributiva sea posible solo si el ropaje jurídico de la misma realidad física lo permite. Tampoco es razonable que el derecho de los adquirentes se encuentre mejor protegido conforme sea el criterio del registro de la propiedad de cada jurisdicción.
El principio de igualdad y el de seguridad jurídica, así como la naturaleza de los derechos que vinculan a las personas con los inmuebles, justifican la aplicación uniforme de la ley. El legislador ha considerado que se protegen estos principios constitucionales y se puede superar la jurisprudencia contradictoria si todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la normativa sancionada se adecuan a la nueva legislación. Esta parece también la mejor forma de proteger al usuario del sistema.
Pero la directiva legislativa de adecuación de situaciones preexistentes a un nuevo ordenamiento —que alcanza a todos los actores del sistema, usuarios, administradores, magistrados, entes administrativos— no supone que la aplicación de las normas no sea inmediata. Adecuado o no, un conjunto inmobiliario es un club de campo, un barrio privado o cualquiera de las configuraciones que enumera el art. 2073, siempre que tenga las características estructurales que indica el art. 2074.
Sin perjuicio de ello es difícil considerar el modo de cumplir la manda legislativa si únicamente se considera la adecuación estructural. Una solución única y universal para todos los complejos inmobiliarios será dogmática y apriorística y está llamada al fracaso. Aceptar la retroactividad absoluta supone la muerte de la seguridad jurídica; y aceptar la irretroactividad de modo absoluto implica la muerte del desenvolvimiento del Derecho.
Ante la directiva del artículo 2075 se pueden plantear dos posibilidades iniciales —adecuarse o no—; y la primera opción a su vez, presenta dos alternativas: hacerlo formalmente o solo funcionalmente.
Bien podría optarse por no adecuarse —no hacer nada—, aunque este supuesto es más teórico que práctico; es muy difícil que la cosa objeto del derecho no ingrese en el tráfico o ningún inconveniente surja con relación a terceros o entre los propios comuneros, de modo tal que no deba algún operador del derecho aplicar las normas del Código. Sin embargo, se ha entendido que la ausencia de adecuación es el modo por el que se respeta el derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al statu quo imperante. Algunos autores incluso consideran que los conjuntos preexistentes seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes, en la medida que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento.
Parecen encontrarse en esta posición quienes sostienen que el art. 2075 requiere de normas reglamentarias que determinen la forma de realizar la adecuación y que su aplicación no es inmediata, porque no dispone un plazo para efectuar la adecuación ni una sanción ante su incumplimiento.
V. Interpretación sistémica del régimen legal de los conjuntos inmobiliarios
Coincidimos con el voto mayoritario que se apoya en la interpretación sistémica e integradora que inspiran los arts. 1º, 2º y 3º del Código para brindar una solución justa. A estas normas se debe sumar la del art. 7º relativo a la eficacia temporal de las leyes.
En su oportunidad, manifestamos que no hay otra alternativa más que la propiedad horizontal especial para todos los conjuntos inmobiliarios, aun cuando esta regulación se presenta como una excepción al principio de irretroactividad en la aplicación de la ley contenido en el art. 7º del Código. (8)
En efecto, esta norma dispone: "A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. 
Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales".
El principio de aplicación inmediata de la nueva ley a que refiere el primer párrafo del precepto, lo abordaremos como la adecuación funcional u operativa de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. En cambio, el principio de irretroactividad de la ley y su excepción, que introduce el art. 2075, se analizan bajo el prisma de la adecuación formal o estructural de los conjuntos inmobiliarios.
La irretroactividad de la ley es un principio infraconstitucional y el límite de esta facultad es la afectación de derechos amparados por garantías constitucionales, dado que es un límite a las facultades del legislador.
Con esta óptica una corriente de opinión entiende que la adecuación prevista en esta norma sería inconstitucional, porque afectaría derechos adquiridos (9). Es decir, los conjuntos inmobiliarios que nacieron bajo una estructura jurídica determinada no se pueden adecuar —imperativamente— en la medida que se afecte el derecho de propiedad (art. 17 CN). Además, la norma nada obliga, porque no establece plazo para la adecuación ni sanción.
Desde otro ángulo se admite que este precepto establece una excepción al artículo 7º del Código, en tanto consagra un supuesto de retroactividad de la ley; y que en su caso habría que demostrar judicialmente que se afectan derechos constitucionales adquiridos (10).
Estimamos que la aplicación retroactiva de la ley se justifica si es más beneficiosa para el interés general y el particular del titular del derecho.
La aplicación de las leyes es inmediata desde el momento en que ellas lo determinen —para el caso, desde el 1º de agosto de 2015—; además, siempre que una norma contenga descripciones suficientemente concretas de los supuestos de hecho que abarca, su aplicación debe ser operativa. Una norma es operativa cuando está dirigida a una situación de la realidad en la que puede operar inmediatamente, sin necesidad de establecer el Congreso una reglamentación. El mandato contenido en el art. 2075 es suficientemente claro respecto del supuesto de hecho que pretende aprehender, por lo que el esfuerzo para su aplicación inmediata debe realizarse.
Por otra parte, "las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes" hacen referencia al ejercicio de los derechos existentes. En materia de derechos reales constituidos con anterioridad a la vigencia de la nueva ley, en cuanto a su ejercicio, quedan sometidos a ella.
Con relación a la interpretación de esta norma, la doctrina explica que el efecto inmediato es el efecto propio y normal de toda ley: ella se aplica inmediatamente después de haber sido sancionada. Es el sistema que tenía el Código civil y que consiste en que la nueva ley se aplica a: (i) las relaciones y situaciones jurídicas que se constituyan en el futuro; (ii) las existentes, en cuanto no estén agotadas; (iii) las consecuencias que no hayan operado todavía (11).
En consecuencia, si el artículo 2075 impone que "Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro...", se les aplica el artículo el último párrafo del artículo 2048 que dispone: "El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
De esta manera se alcanza también una interpretación integradora del artículo 2075 con la del artículo 7º, en tanto se aplica el régimen de la propiedad horizontal especial a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes en los conjuntos inmobiliarios con distinto formato jurídico, si ello redunda en soluciones que sean más favorables para su subsistencia y desarrollo (12).
Por esta razón sostenemos que la mentada "adecuación" de los conjuntos inmobiliario al régimen legal instaurado puede ser abordada de dos maneras: la adecuación formal o estructural y la adecuación funcional u operativa. La primera importa cambiar la configuración jurídica del derecho del titular y refiere a los instrumentos que se deben otorgar para afectar el conjunto inmobiliario a la propiedad horizontal especial. La segunda concierne a la aplicación del Código a las consecuencias jurídicas de los conjuntos inmobiliarios preexistentes conforme lo dispone el artículo 7º primer párrafo.
En tal sentido la Comisión Nº7 de Derechos Reales de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, realizadas en la ciudad de La Plata los días 28/30 de setiembre de 2017, votó el despacho de mayoría de que declara: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos a través de derechos personales o derechos reales o por medio de la concurrencia de algunos de esos derechos entre sí, deben ajustarse funcionalmente a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial, en todo lo jurídicamente posible, entre otros lo relativo a la existencia y funcionamiento orgánico del consorcio de propietarios (asambleas y administración), obligaciones y ejecución de expensas, gastos y erogaciones comunes (título ejecutivo) y régimen disciplinario (art. 7 primer párrafo del CCCN). 
Así es que procede la aplicación de las normas de la propiedad horizontal especial y subsidiariamente las de la propiedad horizontal para el cobro de los gastos y contribuciones comunes (arts. 2081 y 2048), independientemente de la estructura jurídica del conjunto preexistente. Opinamos que tampoco se debe desconocer la constitución por ministerio de la ley del consorcio de propietarios dotado de personalidad jurídica (art. 2044), que opera independientemente del otorgamiento de cualquier instrumento y por la sola existencia de un grupo de personas titulares de derechos sobre partes comunes y privativas (elementos objetivos y personales) que requieren una organización para asegurar la administración y conducción del complejo al cumplimiento de la finalidad común.
De lo reseñado se desprende que si un conjunto inmobiliario no se encuentra formalmente adecuado a la propiedad horizontal especial, se entiende que los operadores del derecho igualmente deben aplicar el régimen legal de la propiedad horizontal especial. Es que "son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales, la amplitud de su contenido y los elementos de la relación jurídica real es decir sujeto, objeto y causa, y todo lo relacionado con la adquisición, constitución, modificación, transferencia y extinción". (13). Así como no pueden crearse derechos reales distintos a los enumerados en la legislación, no se puede esconder bajo un ropaje distinto lo que, por su finalidad y naturaleza fáctica, es un derecho real. Si los elementos de la relación o situación jurídica definidos por las normas imperativas se encuentran presentes —características que delimita el artículo 2074—, no puede más que aplicarse las consecuencias que las mismas normas imponen.
Este es también el mejor modo de respetar los preceptos contenidos en el Título III del Libro Tercero de este Código relativas al contrato de consumo y las de la ley 24.240 que mantienen su vigencia. Los desarrollistas y/o propietarios de estos complejos y todos los intervienen en la red de comercialización y prestación de servicios quedan sujetos a estos ordenamientos (14).
Consideramos entonces que la aplicación operativa o funcional del nuevo régimen legal es inmediata respecto de ciertos elementos: sanciones, admisión, régimen de expensas y administración, cuando menos. De otra manera se continuaría violando el orden público de los derechos reales. Las configuraciones adoptadas por los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código vigente violaban la estructura de los derechos reales, y continuar con la aplicación de las normas derogadas significa tanto como consolidar una violación a la ley.
La posición minoritaria del plenario que se comenta sostiene que el término "adecuarse" importa necesariamente un cambio, una modificación que debe tener reflejo instrumental y registral. Y refuerza esta postura al sostener "no parece que permitir que quienes formen parte del Conjunto Inmobiliario preexistente puedan por su sola voluntad dar por "adecuada" su estructura y funcionamiento al nuevo marco legal creado por la ley para este tipo de emprendimientos (artículo 2073 y ss. CCCN), soslayando el cumplimiento de las formas también son impuestas legalmente para que pueda considerare que aquello tuvo lugar (arg. arts. 1017, inc. a), 2038 y 2075 del CCCN)". Por lo que se expresa en este pasaje, entiende la minoría que el mandato de adecuación es exclusivamente para los propietarios. Esta restricción en la interpretación no surge de las normas; el mandato de adecuación es para todos los operadores, incluso los jueces que deben aplicar las normas a las consecuencias de situaciones y relaciones jurídicas prexistentes y resolver los asuntos que sean sometidos a su jurisdicción mediante una decisión razonablemente fundada (art. 3º).
En este sentido, así como no existen dos dominios (uno para los constituidos antes de la vigencia de Código y otro para los posteriores), no deberían existir dos derechos distintos para la misma realidad inmobiliaria. El contenido y ejercicio de los derechos reales preexistentes debe ser considerado bajo la regulación de la nueva normativa.
Si se entendiera que la manda de adecuación se circunscribe a la adecuación instrumental, es evidente que la aplicación de las normas de la propiedad horizontal a los conjuntos inmobiliarios preexistentes será, prácticamente, una excepción. Bien reseña el fallo plenario sobre los costos excesivos que supone la adecuación estructural, a lo que debe sumarse los inconvenientes que se presentan ante distintos organismos del Estado para lograr la efectiva adecuación.
VI. Conclusiones
No cabe duda de que en el caso de encontrarnos ante un conjunto inmobiliario regularmente constituido o formalmente adecuado al régimen de la propiedad horizontal especial, la vía ejecutiva es idónea para exigir el cumplimiento de las expensas adeudadas. Ello surge por disposición del artículo 2048 y la remisión al marco legal de la propiedad horizontal que establece el segundo párrafo del artículo 2075.
El artículo 2048 zanja las diferentes posiciones doctrinarias y jurisprudenciales y habilita la vía ejecutiva para el cobro de las expensas en las provincias, cuyos códigos procesales no admitían el certificado de deuda de expensas como título ejecutivo y también determina los requisitos de conformación del certificado de deuda para tramitar por la vía ejecutiva.
El interrogante con relación a la vía procesal surge respecto de todos aquellos conjuntos inmobiliarios prexistentes, cuya configuración es distinta de la propiedad horizontal de la ley 13.512 y no han adecuado instrumentalmente su estructura; aquellos que no tienen un reglamento inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble sino que los reglamentos forman parte de los títulos de adquisición de los distintos derechos reales o se encuentran insertos en los contratos sociales de las sociedades o asociaciones que conformaban el "consorcio", o incluso se han otorgado en instrumentos privados emanados de "asambleas de propietarios".
No se desconoce que, en la mayoría de estos casos, la vía ejecutiva para el cobro de expensas se encuentra establecida en los reglamentos a los que el adquirente adhiere y que la posibilidad de crear títulos ejecutivos por la convención de las partes es el criterio que prevalece en la actualidad. Pero la respuesta afirmativa al interrogante planteado se sustenta en la aplicación de los artículos 7º, 2048 y 2075 del ordenamiento vigente.
En efecto, el artículo 2075 es un mandato también para el juez. Así, cuando se verifica la existencia de un conjunto inmobiliario, el magistrado debe aplicar la normativa que la legislación vigente le impone y, cumplidos los requisitos de habilidad del título, debe admitir la vía ejecutiva.
Si la nueva ley no da precisiones acerca de la adecuación, la norma del artículo 2075 debe aplicarse en forma inmediata por su operatividad (art. 7º), conforme la interpretación sistémica e integradora que fija los artículos 1º, 2º y 3º del Título Preliminar del Código.
Finalmente aplaudimos la posición mayoritaria del acuerdo plenario en tanto expone que "no es el pacto de la vía ejecutiva, lo que permite autónomamente acceder al trámite compulsorio, sino la especialísima naturaleza del crédito perseguido. Es este dato ontológico el que, unido al sometimiento voluntario, total y sin reservas a un régimen determinado, torna poco plausibles protestas posteriores o ulteriores impugnaciones de pretendida base constitucional". Cuando se hace referencia a la especial naturaleza del crédito por expensas, no es hacia algo abstracto. Bien comenta uno de los votos que, por su contenido, la expensa involucra desde el pago de la luz de los espacios de circulación hasta los sueldos del personal que recoge los residuos de las casas. Esta especial naturaleza es el motivo por el cual se ha ensanchado la legitimación pasiva (art. 2050), las defensas para liberarse del pago son limitadísimas (art. 2049) e históricamente se ha descartado la eximición basada en la mayor o menor utilización de los servicios comunes o el cuestionamiento de la personalidad del consorcio. Es que la "obligación de contribución con los gastos y cargas comunes" es un elemento que caracteriza estructuralmente al derecho real de propiedad horizontal especial (art. 2074).
La supremacía del interés colectivo y la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario no admiten otra solución, cual es proteger la subsistencia, funcionamiento y desarrollo de todo conjunto inmobiliario mediante una decisión razonablemente fundada. Así resuelve la mayoría este fallo plenario.
(A)  Profesora Emérita (Univ. Mendoza — UNCuyo). Integrante de la Subcomisión de Garantías Patrimoniales designada por la Comisión Redactora del Anteproyecto de Código Civil y de Comercio de la Nación 2012. Presidenta de las XXVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (setiembre 2022). Abogada en ejercicio de la profesión./p&gt;
(AA)  Abogada. Profesora Titular en la Cátedra Práctica Profesional Supervisada V, Facultad de Derecho (UNCuyo). Profesora Adjunta en la Cátedra de Derechos Reales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales (Univ. Aconcagua). Profesora Adjunta en la Cátedra de Derechos Reales e intelectuales (Univ. Mendoza — UNCuyo).
(1)  NICOLAU, N., "El régimen de suelos, la propiedad privada y el fraccionamiento de la tierra urbana o suburbana. El caso especial de los "clubes de campo o barrios" como urbanizaciones privadas", en "Curso de Derecho Urbanístico" de TALLER, A. y ANTIK, A., Rubinzal Culzoni Edit., Santa Fe, 2011, p. 337.
(2)  KEMELMAJER de CARLUCCI, A., "Tendencias actuales y perspectivas del Derecho Privado y el sistema jurídico latinoamericano", Cultural Cuzco, Lima 1990. Conf. XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Comisión Nº 4. Derechos Reales. "Formas coparticipativas de propiedad: tendencias actuales", Córdoba, 2009.
(3)  PUERTA de CHACÓN, A. - PUJOL de ZIZZIAS, I. - NEGRONI, M., "Conjuntos Inmobiliarios privados". en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado, Dir. Zannoni, E, Coord. Kemelmajer de Carlucci, A, Astrea, Buenos Aires, 2012, t. 13, ps. 534 a 671.
(4)  PUERTA de CHACÓN, A., "Conjuntos Inmobiliarios", Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial", T.4B, Dir. Zannoni, E., Coord. MARIANI de VIDAL, Marina, Hammurabi, Buenos Aires, 2017, p. 663 y ss.
(5)  PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María Laura, "Adecuación de los CI preexistentes. Normas operativas del Código Civil y Comercial", LA LEY, 2016-C, 724.
(6)  KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída, "La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Primera parte", Rubinzal Culzoni Editores, §57.5, p. 164 y "La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Segunda parte", Rubinzal Culzoni Editores, §37.5, ps. 252/3. Conf. COLMAN LERNER, Horacio, "Conjuntos Inmobiliarios. Código Civil y Comercial de la Nación", Di Lalla, 2015, p. 71.
(7)  DIEZ-PICAZO, Luis, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", Thomson - Civitas, Pamplona, 2008, 5ª ed., t. III, p. 54 y ss. citado por COSSARI, Nelson G. A., COSSARI, Leandro R. N., "Orden público en los derechos reales", LA LEY, 2015-F, 845.
(8)  PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María Laura, ob. cit.
(9)  MARIANI de VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana, "Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes", LA LEY, 2015-B, 869.
(10)  KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída, ob. cit.
(11)  Ibídem.
(12)  En tal sentido, antes de la sanción del Código Civil y Comercial, un precedente judicial se pronunció con este alcance interpretativo, respecto de la aplicación de la ley 19.550 a las asociaciones constituidas bajo forma de sociedad, de acuerdo al art. 3 de la ley 19.550. El tribunal sostuvo que esa normativa refiere a la estructura del ente, y no al modo, sentido y comprensión de sus conflictos por los jueces que hayan de juzgar sobre desventuras internas de una asociación residencial y deportiva. CNCom., Sala D, "C.,F.V.c. Altos de los Polvorines, S.A., s/sumario", 30/06/1999, ED, 186, p. 1096 y ss.
(13)  GATTI, Edmundo, "Teoría de los Derechos Reales", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 116 citado por COSSARI, Nelson G. A. - COSSARI, Leandro R. N., ob. cit.
(14)  PUERTA de CHACÓN, Alicia, "comentario a Conjuntos inmobiliarios privados. Clubes de campo y barrios privados", § 35, en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado, Astrea, 2012, t. 13, ps. 652 y ss.